【财讯】碧桂园：中国新型城镇化进程的身体力行者

本篇文章6124字，读完约15分钟

今天碧桂园集团年度中期业绩发布会将在香港举行。 到年6月30日为止的6个月里，碧桂园实现了合同销售额人民币4124.9亿元，比上年同期增加42.8%，完成了去年年销售额的74.9%，合同销售面积为4389万平方米，比上年同期增加36.1%。 年3月28日，碧桂园集团、中国城市和小城镇改革快速发展中心在碧桂园总部签订了合作协定，标志着碧桂园正式加入中国智慧城市快速发展联盟，创造了伙伴和社会智慧的未来。

概要

(一)中期业绩概要

年8月21日，碧桂园集团年度中期业绩发布会在香港举行。 到年6月30日为止的6个月里，碧桂园实现了合同销售额人民币4124.9亿元，比上年同期增加42.8%，完成了去年年销售额的74.9%，合同销售面积为4389万平方米，比上年同期增加36.1%。

报告期间，碧桂园集团实现营业收入1318.9亿元，比去年同期增长69.7%，毛利润349.7亿元，净利润163.2亿元，比去年同期增长104.6%，94.9%。 总收入比上年增加约69.7%，为1318.9亿元人民币。 股东应该占利润的约72.5%到129.4亿元。

碧桂园集团理事会主席杨国强在给投资者的信中说，碧桂园是中国新城市化进程的体力者，背负着无数城市居民安居乐业的梦想。 所有碧桂园人都必须感谢社会、顾客，对生命心有恐惧:必须尽全力保证安全、保证质量、保证所有交楼的完美进行。

碧桂园积极与主要金融机构合作，迅速发展长期租赁业务。 碧桂园已经成立长租事业部，在北上广深及武汉、厦门等一二线城市准备项目。 期间，正在建设的房间数超过21，000个，取得的项目总房间数超过24，000个。 预计年内实现12个城市，46个项目，开业保障供给。 碧桂园副总裁兼营销中心社长程光煜说，销售和租赁都重复了民生房地产的理念，碧桂园在长租公寓的租赁定价中考虑了民生房地产的理念，符合出租人的支付能力。

商业快速发展的展望。 面对领域新形势带来的挑战和机遇，碧桂园集团再三保证矢志稳健的财务政策和风险管理措施，保证建筑质量和安全，加强合同销售和退款，严格控制各项价格和费用支出，经营性现金流和投资 另外，以更谨慎、实用的战略补充高质量的土地储备，优化项目区域配置，比较中国城市化的不同阶段制定相应的投资组合，捕捉各种市场诉求，如深化快速长期租赁业务的发展等。 在稳健经营的基础上根据市场状况灵活适应，关注盈利能力的持续提高，实现优质协调的快速发展。

展望未来，碧桂园集团将发掘房地产价值链内的业务和资产价值，继续聚焦城市化对住宅和相关的诉求，构建涵盖顾客全生命周期的资源整合平台。

(二)国内第一个单一银行间市场供应链abn，国内第一个100亿级租赁住宅reits发行成功

年12月下旬，“前海结算年度第一期碧桂园供应链应付款资产支持票据”在银行间市场成功发行，规模9.28亿元，是国内第一批单银行间市场供应链abn产品。

年3月28日，碧桂园集团、中国城市和小城镇改革快速发展中心在碧桂园总部签订了合作协定，标志着碧桂园正式加入中国智慧城市快速发展联盟，创造了伙伴和社会智慧的未来。

年5月24日，碧桂园联合中联基金设立的百亿储架租赁住宅reits产品“中联前海开源-碧桂园租赁住宅1号”的第一期资产支持专项计划在深圳证券交易所正式挂牌流通。

碧桂园快速发展综述

(一)碧桂园的业绩状况

碧桂园控股有限企业(以下简称“碧桂园控股”。 英文名countrygardenholdingscompanylimited )是中国最大的城市化住宅开发者，成立于2006年11月10日，控制注册地开曼群岛、注册资本港币100亿元、董事会主席杨国强、实际上人杨惠妍。 2007年4月，企业在香港交易所主板上市(证券代码02007.hk )。

碧桂园主要从事房地产开发、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等业务。 经过多年的快速发展，碧桂园已经成为国内最大的城市化住宅开发商。 截至2012年12月31日，碧桂园在国内29个省/直辖市/自治区的许多战略选择地区都有房地产开发项目。 另外碧桂园进一步挖掘商业房地产的价值，推进酒店的开发和经营。

到年底，碧桂园合并资产总额为104，966，926万元，负债共计93，305，733万元，全部权益(包括少数股东权益)为11，661，193万元，其中母公司全部权益属于9，367，057万元。 年碧桂园营业总收入22，805，715万元，净利润2，606，352万元，经营活动产生的现金流净额2，408，361万元，现金和现金等价物净增加额5，243，705万元。

年8月3日，碧桂园发表了企业公告。 到年7月31日的7个月中，碧桂园及其关联企业与合营企业一起，实现归属企业股东权益的合同销售金额约为3475.1亿元，比去年同期增加44.62%。 归属于企业股东权益的合同销售建筑面积约为3673万平方米，比上年同期增加33.08%。

年8月6日，碧桂园宣布，集团截至年6月30日的6个月净利润和本公司股东应占的利润与去年同期相比大幅增加。 其中，企业股东所占利润预计比去年同期增加50%以上。 碧桂园表示，这种增幅的主要原因是集团在有关期间可以确认收入的不动产增加，以及这些不动产的平均销售价格和毛利率的增加。

到年6月30日为止的6个月里，碧桂园的合同销售金额实现了约4124.9亿元。 合同销售建筑面积约4389万平方米。 上个月，碧桂园及其关联企业与合营企业一起，归属于企业股东权益的合同销售金额约为3475.1亿元，比上年同期增加44.62%。 归属于企业股东权益的合同销售建筑面积约为3673万平方米，比上年同期增加33.08%。

(二)碧桂园的综合快速发展

1、碧桂园净负债率低于领域平均，财务状况非常稳健

乐居财经表示，根据碧桂园的财务数据计算，年碧桂园的净负债率只有56.9%。 据亿翰智囊团统计，年，上市住宅企业整体平均净负债率为76.61%，碧桂园56.9%的净负债率比平均负债率低20个百分点。 另外，每年约50家住宅企业的净负债率超过100%。 领域前10位的住宅企业，平均净负债率约为91%，碧桂园低近34分。

在领域前10家公司中，净负债率超过200%的有2家，超过180%的有1家，超过60%的有2家，碧桂园的净负债率在10家公司中排第5位，仅次于龙湖、华润、中海、万科。 总之，碧桂园的净负债率低于领域水平。

年~年，碧桂园净负债率指标分别为56.9%、60%、49%、56.9%，总体呈稳定下降趋势。 从公司运营的角度来说，定金的馀额越高，证明公司的收款能力越强，定金占总负债的比例越高，证明负债结构越健康。 而且，预收账户馀额越高，碧桂园运用经营性杠杆，证明在现有资源中发生的事擅长于获得越来越多利益的能力，近5年来碧桂园合同的销售金额增加了5倍其余，真正的有利债务占所有的“负债” 综合来看，碧桂园的财务状况非常稳健。

2、碧桂园具有惠誉投资级评价、国内评价aaa

年，国际权威机构惠誉评级将碧桂园公司的信用评级从bb+提高到投资级bb-国内评级机构的可靠性国际和共同评级均给予碧桂园控股aaa级。 但是，在5000亿房企业中只有碧桂园、万科有惠誉投资级的评价，在十强房企业中只有碧桂园、万科、中海、龙湖有惠誉投资级的评价。

3、年世界500强碧桂园位居第353位，比去年增加了114位

2081年7月19日，“财富”在去年首次上榜后，以碧桂园集团、335亿7，000万美元的营业收入再次上榜，从第114名上升到第353名，成为排行榜上上升最快的企业之一。 今年5月，碧桂园在另一权威排行榜“福布斯”的2000家年度世界上市企业中，从年度的273位跃升到第143位。

年碧桂园合同销售5508亿元，跃居领域第一。 有趣的是，碧桂园在房地产调控紧缩的背景下，无论年度股东应该占利润还是核心净利润都翻了一番。 根据解体，随着业界领先的合同销售额被认为是收入，碧桂园未来“财富”世界500强的座位将进一步提高。

年上半年，碧桂园实现合同销售额4124.9亿元，同比增长42.8%。 幸运的是，碧桂园不仅规模、业绩迅速增加，而且重视现金流管理，通过加速周转，提高了自身的“造血”能力，以连续两年的纯经营现金流为正。

4、碧桂园正式加入中国智力城市快速发展联盟

年3月28日，碧桂园集团、中国城市和小城镇改革快速发展中心在碧桂园总部签订了合作协定，标志着碧桂园正式加入中国智慧城市快速发展联盟，创造了伙伴和社会智慧的未来。

成功完成卡100亿租赁住宅reits第一期产品，积极响应中央“不炒房、并行租赁”政策的号召。

(1)概要

年5月24日，碧桂园联合中联基金设立的百亿储架租赁住宅reits产品“中联前海开源-碧桂园租赁住宅1号”的第一期资产支持专项计划在深圳证券交易所正式挂牌流通。 碧桂园租赁住宅reits在今年市场资金紧张的情况下，获得了较快的发行速度和理想的发行价格，从2月2日到初次发行经过了包括春节假期在内的84天。

这是租赁住宅行业第一个百亿级资产证券化项目。 首付规模为17.17亿元，优先规模为15.453亿元，发行利率为5.75%。 最初的资产分为北京、上海和厦门三个城市、四个项目，总面积超过10万平方米，有1500多个房间。

这个产品的发行和卡的发行，reits产品不仅可以继续利用碧桂园集团自己的成熟库存资产，而且通过收购的资产成为提供租赁房源的利器，推动国内reits的规模化、纵深化的迅速发展，面向住宅租赁市场

碧桂园集团首席财务官兼副总裁伍碧君感谢深交所在金融创新行业的支持，敲钟碧桂园百亿租赁住宅reits的第一款产品是碧桂园集团作为中国新型城市化的身体力量者，中央“不炒房，并行租赁购买”政策的 他说，它体现了碧桂园集团的社会责任感，为处理住宅租赁市场投资高、回收慢提供了宝贵的经验。

伍碧说，正在进行第一期发行事业，发行者同时开展第二期资产的整理和整合。 这意味着租赁住宅reits对碧桂园长租赁业务产生了切实的推动作用。

(二)产品结构

1、基础房地产资产状况

碧桂园租赁住宅类reits不动产资产为北京九华山庄十区、北京九华山庄十五区、上海南翔玉宏、厦门云叹里、厦门国际海岸不动产。 均位于中国一线城市，在碧桂园旗下长租平台企业碧函整租运营的同时，碧桂园地产集团为整租人提供保证，基础房地产现金流在产品存续期间非常稳定。

2、交易结构

三、增信措施

碧桂园租赁住宅类reits超过房地产资产租金收入和权利维持费，优先/二级资产支持证券等级，碧桂园房地产集团评级下调收购承诺，差额支付承诺，优先资产支持证券开放退出和流动性支持，碧桂园房地产集团

碧桂园租赁住宅类reits增信安排者是碧桂园房地产集团，是中国先进的房地产开发商和运营商，经济规模雄厚，获得了联合评级企业aaa主体的长期信用评级。 截至2009年6月底，碧桂园地产集团总资产规模超过000亿元。

4、退出安排

发行公募reits的增信安排者及指定主体的收购优先度份额增信安排者行使优先收购权收购基础资产(包括spv所有权和/或债权或基础不动产资产)。 处置市场化房地产资产或项目企业的所有权。

成功发行了第一批银行间市场供应链abn产品进一步树立了碧桂园在资本市场的创新形象

年12月下旬，“前海结算年度第一期碧桂园供应链应付款资产支持票据”在银行间市场成功发行，规模为9.28亿元。 该产品以光大证券为交易安排人、主要销售商和簿记管理者，以前海结算商业保理为发起人和资产服务机构。 职业管理机构由五矿信托负责，联合主销售商和资金保管行为浙江商银行负责。

(1)概要

1、本项目是第一银行间供应链abn项目

碧桂园供应链应付款资产支持票据(以下简称“碧桂园供应链abn”)是我国第一个单银行间市场供应链应付款abn产品。 分散的、信用状况不同的各供应商可以通过供应链的应付账款资产证券化方法及时获得应收账款的资金回收，核心公司在不使用贸易结算工具的情况下，将其高信用提供给合作供应商的供应链融资支持，在此

第一个项目架子的发行规模是100亿元，成为了市场的基准模式

供应链金融和供应链资产证券化是近年来政策市场的热点方向。 碧桂园供应链abn作为第一个单一银行间供应链abn产品，使用储架发行机制，第一个项目规模为100亿元，同时发行利率具有特点，成为市场的标杆模式。

(二)产品结构

图前海结算年度第一期碧桂园供应链应付款资产支持票据交易结构图

(一)供应商/债权人为碧桂园下属企业提供国内货物买卖/服务贸易或者国内工程承包/分包服务等，对碧桂园下属企业享受应收账款债权。 关于各应收账款债权，碧桂园的子公司在确认向供应商/债权人发行《支付确认书》的基础上，与碧桂园控股有限企业(简称“碧桂园控股”)和碧桂园房地产集团有限企业(简称“碧桂园房地产”)的

(2)前海结算商业保理(深圳)有限企业(简称“前海结算保理”)应债权人的委托，对债权人在碧桂园下属企业享有的应收账款债权提供保理服务，接受该等未满期的应收账款债权。

(三)前海结算安理会以这些应收账款债权委托设立产权信托，发行运营商管理者受委托设立产权信托，向资产支持票据投资者募集资金，并代表产权信托按照产权信托文件的约定管理、运用、处理产权信托资产

(四)发行运营商管理者与资金保管银行签订《资金保管协议》，在资金保管银行开设产权信托账户，保管产权信托资金。 产权信托成立后，资产支持票据在上清所登记托管。 在资产支持票据存续期间，资产支持票据在银行间交易商协会进行转让和交易。

(五)发行运营商管理者委托前海结算安理会为资产服务机构，为产权信托提供基础资产管理服务。 包括但不限于基础资产筛选、基础资产文件保管、基础资产池监视、基础资产债权回收、基础资产回收资金的回收等。

(六)应收账款到期后，债务人将所有应收账款的余额偿还给产权信托账户，然后运营商管理者按照产权信托文件的约定将产权信托利益分配给资产支持票据。

reits领域的研究

reits领域的研究致力于深耕中国reits和房地产证券化行业。

reits是金融服务实体经济，是构建多层资本市场体系的重要途径，是推进经济杠杆、解决系统金融风险的比较有效的途径，是贯彻十九大“房住不炒”思想的重要线索，金融与不动 reits在租赁住宅市场、ppp、基础设施、养老房地产和城市更新等行业具有广阔的快速发展空间。 租赁住宅和公共基础设施( ppp )行业是中国公开招募reits落地最有希望的突破口和落脚点。

我们相信中国reits的黎明就在眼前。 reits领域的研究一如既往，将更权威、更全面、更可读的高质量副本分享给大家，更负责任、更诚实、更认真地向社会传达中国reits的理念、知识和迅速的发展动态，中国reits事业的进步    

全天候滚动播放最新的财经信息和视频，越来越多的粉丝福利扫描二维码备受关注( finance )。