【财讯】今年北京通州10新楼盘上市 开发商或继续拼跌

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今年北京通州10新楼盘上市 开发商或继续拼跌 年01月20日07:31每日经济信息

前几天，亚豪机构的统计数据显示，年北京通州大厦市有10座新楼堆积如山上市，新开盘数接近销售大楼量的1/3，供应量的增加加剧了通州房价的进一步下降。 根据资料，截至去年10月，通州楼市库存达到1.6万套，占北京楼市库存的12%左右，但通州每月销售量为200~500套，不增加供给，至少需要30个月以上的消化库存。

确实，年通州大厦市将面临更激烈的竞争，面临“下跌”和各大楼必须面对的选择。

年减少率达到25.2%

从通州大厦市的年趋势来看，表现出明显的暴跌情况，成为北京整体年跌幅最大的地区。

这从通州大楼市年1月和12月的成交情况可以看出。 年1月通州单手住宅成交案例数为896套，成交平均价格为22300元/平方米12月成交套数为365套，成交平均价格下降到16684元/平方米。 与此相对，通州楼市去年年末比去年的成交量和成交平均价格分别下跌了59.3%和25.2%。

据机构统计，年通州大厦市成交平均价格依然同比上涨17.5%。 但是，值得观察的是，年通州大厦市的降价是结构性的降价，去年的年减少率达到了25.2%。

《每日经济信息》记者在与亚豪机构市场总监郭毅的信息表达中，对方认为，年通州楼市无论是成交量、房价、先高后低都出现了趋势。

具体来说，在去年2月17日“京15条”落地后，通州楼市的成交量下降了，但房价到了年中后逐渐松动，出现了大幅降价楼盘，成交平均价格也下降了。 但是，鉴于每年中前成交的平均价格高位运行，年通州成交的平均价格依然上涨了近两成。

这样可以概括年通州楼市，房价依然上涨，但下跌趋势已经确立。

十栋楼堆积如山地发售

在业界人士和很多通州开发者看来，今年的通州大厦市的下跌趋势还会继续吧。 因为供应量依然在上升。

根据亚豪机构的统计数据，现在通州销售的楼盘数量约为30个，约2成是别墅类产品，约8成是普通住宅产品或商住产品。 这些一般住宅和商住产品主要分布在地铁八通线沿线、通州主要城区、运河周边及马铃薯桥等地区，但在不同地区，楼盘在产品定位和户型设计等方面有一些地区优势。 例如，地铁八通线沿线的项目主要以普通住宅项目为主，主力户型多为2人或3人，目标客群多为普通上班族，通州新城地区的项目大多户型大，相对位于高端公寓、洋房产品。 靠近亦庄的马厚桥地区有很多商住项目，户型小，合计金额低，第一吸引了在亦庄工作的生意人。

郭毅指出，年通州新房住宅年内下降了25.2%，但主要是地区内供给量多，同质化现象明显。 迫于竞争压力，一点项目的促销力度增大，房价直接下降。

年类似竞争会增加吧。 郭毅说，年通州区有近10个新盘项目入市，上市盘量约为区域销售盘的1/3，而且这些项目的定位依然是普通住宅或商住产品，这些项目同样是地铁八通线沿线、马蹄桥和宋庄 年通州楼市，同质化竞争更加激烈，可以预测楼市下行风险会加快。

开发者继续“拼写错误”

年通州楼市会继续“下跌”，值得注意的是，去年的通州楼市也出现了很多大幅度降价的楼盘，但各楼盘并不能得到降价抢夺量的结果。 因此，即使“拼落”也有相当多的技术含量。

《每日经济信息》记者观察到，位于通州的京洲世家在去年4月新政后，发表了104套房来源，到去年4月初为止的1年销售期间，成交量不足10套。 在销售压力的逼迫下，该楼盘去年4月初将楼盘的预售平均价格从以前的22000元/平方米降低到了16000元/平方米，但即使大幅降价也没有得到预期的跑步量。 根据北京住建委的数据，截至今年1月19日的近21个月，这栋楼的成交复盖数仅为23套，签约率约为22%，平均价格下降6000元/平方米后的成交复盖数也仅为15套，几乎一个月销售一套。

相比之下，北京贸易国际城、远洋一方及通州以外的首都大楼领海朗文世家、天时名苑、长阳半岛、中弘北京像素、金隅万科城和中建玲庐山等大楼，在降价后，达到了良好的促销效果。

东亚新华地产营销管理中心的贾玉鹏总监对此进行了概述。 在预期房价会变更的情况下，成功获得降价执行量的楼盘在定价上遵守“三字经”。 迅速、准确、冷酷。

“快”是指尽可能争夺地区的下跌盘，抢占先机。 贾玉鹏对《每日经济信息》记者说，“在北京强化版的限购令下，有购买资格、有购买欲望、兼有购买能力的‘三有人群’的基数相对固定。 在这样的条件下，谁先采取降价行动有可能占据更有利的位置，夺走越来越多的蛋糕。 以后行动越多，分配的蛋糕可能就越少。 因为蛋糕越剩下越少。 ”。

“准”是指在不动产管制下，楼市已经回到了需要的时代，正好需要的人成为了楼市的主流买家。 因为在这栋楼的定价中，应该尽量合并，满足刚需的人购买的诉求。

“冷酷”是降价需要一步，令人害羞的降价，不一定会吸引客户的眼球。 现在都大厦市降价行驶量成功的大楼，其减少幅度通常在15%以上。 贾玉鹏认为:“在现在货币购买盛行的情况下，开发者只有退一步，才能彻底打消顾客的展望心理，迅速加入购买者的行列。”

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