杭州银泰城综合体，将在未来三年内流行或增加30个万象城市(图)

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9月8日，杭州最大的一站式综合大楼银泰城投入试运行，原本秩序井然的凤潭路和平水街成了“堵王”。不仅是交通，还有近半个月的试运行，从给排水、驾驶和停车到客流接待能力，各种随地吐痰都成了当地论坛的热门话题。

银泰市可能只是开始。2010年，拱墅区宣布了“十大综合体”规划，其中五个位于神华中央商务区。除已投入试运行的银泰市外，还有80万平方米的热电厂综合体、100万平方米的蓝孔雀综合体、大河船厂旅游综合体和北方软件园综合体。

总规模超过200万平方米的建筑群集中在神华板块。这个密度是不是太大了？神华板块是杭州城市商业的一个缩影，这让我们重新审视:是不是越复杂，服务功能越完善，越能满足城市居民的消费需求？城市商业应该如何与城市生活和消费者需求相匹配？

情结很流行

杭州可能还有30多个万象城市

银泰城试运行前不久，论坛上出现了一个热门帖子，内容是杭州网友“牛敖”和朋友绘制的“杭州市大型商业网络列表”。他们根据商业用地出让信息，列出了2013年至2016年杭州的商业布局。

记者了解到，2016年之前，杭州将有90个新的商业项目，建筑面积超过780万平方米，其中包括近30个商业综合体，建筑面积超过10万平方米。

万象市一期的商业容量约为24万平方米。根据牛岙和他的朋友们的统计，这相当于在接下来的三年里杭州增加了30多个万象城市。

"如果算上最近出售的商业用地，这个数字还会增加."一位从事商业地产开发多年的业内人士直言不讳地表示:“在未来两年，杭州主城区将至少有三个规模超过25万平方米的大型商业综合体。”

“局部过热。城西的人口超过100万，三个银泰城不成问题；钱江新城商业区综合体有更多的规划。”浙江大学城学院房地产研究中心主任、后岛资产管理公司总裁丁俊哲表示。

“近年来杭州商业综合体的发展确实相对较快，这也与过去商业综合体较少，不能满足人们对综合消费需求的追求有关。”杭州大厦总经理童民强认为，城市商业适应城市生活的关键不在于数量和数量，而在于如何分配。“杭州正迅速进入一个商业模式多样化、商业区多元化的复杂时代。如果分配不合理，地区业务过剩几乎是不可避免的结果。”

商业综合体应该是“活的”

公共基础设施是第一步

事实上，百货公司的零售商和商业综合体的开发商都在谈论同样的问题——以杭州目前的城市规模和基础设施条件，商业综合体的数量和数量都太大了，那么城市准备好了吗？

“两三年前，我们讨论过这个问题，并推动了商业综合体的大规模高速发展。杭州准备好了吗？”绿城房地产开发有限公司董事兼副总经理周金红表示。当时，他负责金沙江核心区的一个综合体的开发，他们做了一套数据计算。研究发现，在静态条件下，根据建筑群的容量，如果建筑群的车辆在高峰时段正常通行，金沙大道上至少会布置一条3.5公里长的汽车龙。"银泰市试运行期间的交通拥堵完全出乎意料."

在周金红看来，银泰市的试运行已经成为“堵城”，至少反映了两个问题。首先，申花板块确实需要一个商业综合体；其次，与该建筑群相匹配的公共基础设施建设远未到位。

“尽管网上购物影响了许多人的消费行为和习惯，但大多数人仍然需要一个聚会场所来满足他们的情感需求。相比之下，一站式消费的效率最高，因此商业综合体正逐渐取代以前的商业形式。这是一个明显的趋势，热岛效应仍在继续发展。”周金宏说道。

公共基础设施条件不足，可以由不复杂的开发商或运营商单方面解决。

丁俊哲认为，在规划大型居住区配套设施时，政府可以适当先行，优先考虑教育机构、医疗保健、交通设施和购物场所四个项目。其中，轨道交通是一站式综合设施的首选，“仅靠地面车辆疏散效率太低”。

周金红说:“我们做了调查，发现国外的道路网(尤其是商业区)非常密集。一般来说，在水平或垂直方向上每隔80至120米就有一条道路，可以快速疏散购物中心或办公楼等复杂建筑中的人流和车流。杭州通常每隔500到700米就有一条疏散道路。”他直言不讳地表示，钱江新城的交通网络已经做了尝试。该区域的路网密度高于旧商业区，交通状况将比旧商业区好得多。

复杂的布局过于密集

同质化竞争

会成为一个大问题

对于神华板块来说，商业综合体是其迅速崛起的催化剂，但如果处理不好，就可能成为瓶颈。

“从20世纪80年代到90年代，神华板块还是一个轻化工业区。在规划工业转型时，我认为这些旧工厂应作为一个历史标记加以保护，即作为一个以综合体形式出现的多功能建筑群，以创造一个一站式服务的综合商住社区。」杭州城市规划设计研究院总规划师唐海儒表示，神华板块的综合体数量超过了其他住宅板块。

唐海军说，在城市的西部，只有一个真正的大型商业综合体，各方面都需要一个适应的过程。“就规划而言，地铁5号线可以消化申花板块的部分出行人群，而万达广场和银泰城的地理位置相对应，未来东北地区的部分消费者将被分流。”

在唐海军看来，银泰市从规划到布局，花了很多年才进入城西。它并不像外界想象的那样“高速”，只是因为之前的发行集中在这两三年。"杭州商业地产的分布仍然较为谨慎."

"商业综合体允许市场充分竞争，同时总量适应消费者需求."他说，杭州的商业模式正在发生明显的变化。本身没有好坏之分。"需要把握的是消费者需求的变化和业务发展的节奏."

但对开发商或运营商来说，“过剩”是一个迫在眉睫的残酷事实，适度和不适当没有区别。

“杭州商业综合体的发展速度有点超前，未来大部分综合体将面临非常激烈的竞争。”一位业内人士私下表示，这座城市的西部和北部长期缺乏商业支持，可能很快会迎来商业综合体的爆发。银泰城、万达广场、杭州新天地等综合体几乎都能够在容积率方面辐射出去。商业巨轮在城市的西部和北部，“现有的综合体，如西城广场，甚至西溪天堂和印象城市，如果他们不做好准备，在未来不会太好。”

目前，商业综合体的形式非常相似，走的是“快时尚+影院+餐饮”的整合之路。“类似格式的问题将变得越来越明显，我们已经注意到了这一点。因此，在做习字国际的时候，我们会考虑增加更多面向生活的功能。”童民强说道。

一位美国经济学家曾经说过，我们已经经历了农业经济、工业经济和服务经济时代，进入了体验经济时代。体验经济就是以商品为道具，为消费者创造难忘的记忆。

杭州的商业综合体是不足还是即将“过剩”并不重要，不管谁说了算。消费者会用脚投票。