上半年信贷将破7万亿 居民房贷创新高

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今年下半年，随着一线城市中心区地块的大量供应和房企的充裕资金，土地市场必将大幅上涨。

按照正常节奏，央行将于本周发布6月份的信贷数据。

最近，许多机构预测了6月份的信贷数据。据风能统计，16家机构包括国海证券(000750，BUY)、华融证券、中信证券(600030，BUY)等。预计6月份新增人民币贷款将略有回升，平均预测值为10281亿元。

21世纪经济研究所发现，今年前五个月人民币贷款增加了6.15万亿元。这样，上半年的信贷规模就超过了7万亿元，没有什么悬念。其中，家庭部门的中长期贷款占近一半。

从2011年到2015年的五年间，中国新增贷款逐年增加，从2011年的7.5万亿元增加到2015年的11.7万亿元。然而，贷款结构的变化比数量的增加更能反映问题，这主要是由于家庭部门的长期贷款和非金融企业贷款之间的权衡，从2011年的1: 3.5发展到2015年的1: 2.4

家庭部门中长期贷款的快速增长也转化为住房企业现有资金的增长。今年以来，住房企业到位资金由1-2月的负增长跃升至1-5月的16.8%，个人住房抵押贷款增速自4月份以来已超过50%。

从上半年各大房地产企业的土地收购情况来看，恒大、保利等大型房地产企业的土地收购总价仅占上半年销售收入的20%，万科不到20%。充足的自有资金，加上市场上充裕的流动性，表明下半年土地市场仍有一些波动。

1.上半年家庭部门的中长期贷款接近去年

今年前五个月，信贷就像坐过山车一样，从1月份的2.5万亿天增加到2月份的7266亿天，然后在3月份飙升至1.37万亿天，4月份回落至5556亿天，5月份接近1万亿天。按照全年“4321”贷款的节奏，上半年新增7万亿贷款可能占今年的70%。2015年，新增贷款总额为11.7万亿元。

然而，今年新增信贷的一个显著特点是，以个人住房贷款为主要组成部分的家庭中长期贷款快速增长。

目前，前五个月家庭中长期贷款已超过2万亿元。CICC预测，6月份住房贷款的增幅可能接近甚至超过8000亿元，创历史新高。从这个角度来看，2015年上半年的数字将接近3.05万亿。

根据月度数据，自4月份以来，家庭部门的中长期贷款已一下子超过了非金融企业的贷款。在1月份的2.5万亿贷款中，只有4783亿中长期贷款流入家庭部门，来自非金融企业的贷款达到1.9万亿。今年2月，受春节影响，居民中长期贷款减少至1820亿元，非金融企业贷款继续保持高位。4月份，居民中长期贷款达到4280亿元，非金融企业贷款开始下降至1415亿元，这一变化趋势持续到5月份。

2.住房抵押贷款占新增贷款的比例逐年上升

事实上，企业贷款和住房抵押贷款的增长和下降一直存在。21世纪经济研究所观察了2011年以来的贷款结构，发现家庭中长期贷款和非金融企业贷款两个数字越来越接近，也就是说，过去几年住房抵押贷款占新增贷款的比例迅速上升，而企业贷款的比例相应下降。

2015年，家庭部门中长期贷款为3.05万亿，非金融企业为7.38万亿，是前者的2.4倍。但在2011年，两者的比例仍然是1: 3.5。2016年上半年，这一比例降至1: 1.9。这方面表现为房价快速上涨，住宅抵押贷款越来越多，杠杆率越来越高；另一方面，抵押贷款的充足性和低资本成本本身也构成了房价上涨的驱动力。

3.本轮对一线和二线城市的监管，对房地产企业的资本面几乎没有限制

随着今年房价的快速上涨，上海、深圳、南京、合肥等一线城市和实力较强的二线城市都出台了调控措施。然而，人们很快发现，其中一些控制政策在短时间内起到了降低成交量的作用，但市场很快宣布其人气有增无减，频频出现地王和所谓的“日本光盘”。

原因在于，这一轮监管主要针对需求方，通过抑制住房需求来冷却市场。但是，与前一轮调控不同，前一轮调控使得很多房企的资金链变得紧张，今年以来货币政策没有明显收紧，房企资金充裕，这是土地王频繁出现的主要原因。国王推高了心理预期，让市场难以平静下来。

根据国家统计局的数据，自今年年初以来，住房企业的到位资金从1月份的负增长增加到15%以上，其中国内贷款和个人按揭贷款贡献很大。1月和2月，国内贷款也从负增长转为正增长，个人住房抵押贷款月平均增长率保持在40%以上，与上述家庭中长期贷款同步。

回顾2013年至2014年，房企贷款困难，甚至一线城市出现土地拍卖现象，开发商土地储备大幅下降，这也造成了2015年下半年以来住房市场和土地市场的供需失衡。

4.今年下半年，一线城市将专注于土地供应或重建土地王国

根据中原地产的数据，虽然今年上半年房东频繁，但对标房屋的征地费用只占半年销售额的一小部分。这表明标杆企业对高地价已经变得极为谨慎，但也表明它们自己的资金仍然充裕。

例如，万科上半年卖出1901亿元，但只拿走305亿元土地；上半年恒大售出1418亿元，征地支出仅为288亿元；就连一向以速度著称的融创中国也在今年上半年售出560亿元人民币，仅售出255亿元人民币，占比不到50%。

然而，上半年土地市场的主力是中央企业和二线国有企业。例如，中国金茂上半年售出207亿元，土地总收购价格达到262亿元，尤其是信达。

今年上半年，长江三角洲的主要城市拥有最热的土地，占据中国十大城市中的五个席位，并占据前四名，即杭州、南京、苏州和上海。

然而，在这10个城市中，上海和北京的土地销售收入同比分别下降了11%和45%，这引起了特别的关注。21世纪经济研究所了解到，这是因为与南京和合肥相比，上半年的土地供应仅占全年土地出让指标的一小部分。例如，上海前五个月的土地供应只占年度计划的15%，而且大部分都位于郊区。

21世纪经济研究所预测，在今年下半年，随着一线城市中心地区地块的大量供应和房企的充裕资金，土地市场将不可避免地出现土地王的热潮。