“地王”频现 下半年土地供应料“因城施策”

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今年上半年，一些城市的土地市场持续火爆，“地王”一个接一个出现。数据显示，全国300个城市的土地租赁总量比去年同期增长了34%。业内人士表示，今年下半年，热点城市出现“地王”的频率可能会下降，但土地价格可能会保持高位，监管机构将继续监管市场交易。与此同时，下半年的土地供应政策将更有针对性，并将出台更多“适应城市”的措施。

土地出让金大幅增加

根据中国指数研究院的研究报告，2016年上半年，全国300个城市的土地出让金总额为10818亿元，同比增长34%。其中，住宅用地(含住宅用地和综合用地覆盖住宅用地)总出让金8466亿元，同比增长53%。

然而，一线城市受到供应萎缩的影响，交易量和转让费都有所下降，在其他类型的城市中名列前茅。在第二季度，进入市场的少量住宅受到了房地产企业的激烈竞争，“土地大王”从中心城市蔓延到了远郊和新城镇。一线城市供应有限，导致许多品牌房地产企业转移到二线重点城市收购土地，其中南京、苏州和合肥首当其冲，相关城市和地区的地价记录也频频刷新。今年上半年，二线城市的平均底价和租赁费大幅上涨。三线和四线城市延续了之前的低迷，与一线和二线城市的市场状况相比，它们趋于分化。

中国银行国际金融研究所李(601988，BUY)认为，近年来，土地价格一直居高不下，涨幅很大，而实体经济的回报率却在下降，房地产企业的回报率仍然很高，大量资金仍在涌入房地产市场。例如，2015年，上市房地产公司的净资产收益率约为10%，而制造业公司的净资产收益率仅为5%。此外，一线城市的土地供应相对有限，一些房地产企业前期土地储备较少，也导致上半年频繁出现“地王”。

柯睿信息集团高级副总裁于丹丹表示，地价的传导深刻影响了购房者的购房决策，一些地区“地王”的出现自然抬高了房价。今年上半年，全国共有110个“地王”以总价和单价售出，超过了2009年的72个，并在短短半年内创下新高。

上半年，保利地产(600048，BUY)拍了四张“土地王”的照片，总金额为159.4亿元。信达地产(600657，BUY)拍了三张“土地国王”的照片，价值215亿元。阳光城(000671，BUY)集团首席财务官兼首席营销官齐欣认为，从财务角度来看，当某个行业的利润率越来越低时，一定是企业严重攫取资源的时候，这与其他行业是一样的。当资金紧张时，有一个“土地国王”是正常的。

此外，国土资源部近日发布了《土地利用总体规划调整方案(2006-2020)》，对2020年各省市耕地保有量指标进行了调整。其中，北京、天津和上海的耕地指数在2020年显著下降。首都证券研究所所长王建辉表示，耕地保有量指数的下降释放了热点城市建设用地指数上升的可能性，预计这将缓解核心城市对土地资源的需求，稳定土地价格的过度上涨。

防止土地市场过热

合肥市近日发布了《关于进一步完善合肥市房地产市场监管的通知》。根据通知，将实施差别化土地供应政策，以增加商品住房价格高和价格波动大的地区的住宅用地供应。

在市场发高烧的南京，相关部门也出台了控制政策。几天前，在南京的土地拍卖中，八套住宅中只有一套成功售出。有五块地超过了最高限价，有两个案例由于接近限价时标语牌太多而无法判断，最终导致转让终止，大多数住房企业都是在空的帮助下返回的。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进认为，在自由招标的土地市场中，出价最高者仍然胜出，因此有必要继续规范后续的市场交易。例如，我们应该促进拍卖限制制度的完善，提高土地收购的门槛，同时保护住房企业的合法权益。

据业内人士称，对于土地交易过热的地区，之前在一些地区实施的经验可以效仿。例如，当地块宣布转让的起始价格时，它也宣布最高投标价格。在拍卖中，超过规定的费率后，将停止招标，取而代之的是经济适用房面积或经济适用房建设资金的竞争。面积最大或出资最多的投标人为投标人。这些措施的根本目的是稳定房地产市场。

严跃进说，在控制房企过度征地方面，可以从三个方面入手:一是限制一些房企收购土地的资格。例如，在过去两年中，住房质量问题较多的住房企业应该被限制获得土地；二是加大推广类似上海目前推出的租赁公寓式住房模式的力度，从而对房屋企业的征地形成更大的约束；第三，允许房屋企业一次性缴纳土地出让金，提高了资金门槛。

明远房地产研究所副所长刘策认为，土地交易市场投资过热的城市应视情况尽可能增加土地供应。在无法新增供给的地区，价格本身也是一种调节机制，这自然会削弱房企通过价格门槛进行土地收购的积极性，促进土地价格的理性回归。应采取土地供应计划来稳定市场预期，抑制不合理的盲目投标因素。此外，为解决“土地王”问题，一线城市可以在旧城改造层面引入政策，加快旧城土地供应进程。

“土地之王”还是还原

光大证券(601788，BUY)分析师詹迪认为，总体而言，今年下半年土地供应政策可能会进一步收缩。政府努力避免新一轮的房地产市场泡沫，一些地区必然会收缩土地供应或控制投标价格上限。开发商扩大一、二线城市土地储备的热情需要警惕，而三、四线城市现有存量过高，对房企的吸引力有限。在这种情况下，地方政府的土地供应策略尤为重要。2016年下半年，将推出更多战略。

根据凯里研究中心发布的报告，预计今年下半年三、四线城市的土地供应仍将紧张，热点城市出现“地王”的频率可能会下降，但地价仍可能保持在较高水平。目前，苏州、南京等热点城市正面临政策调控的压力，但在产业集中度快速提高、大中型企业需求高的背景下，土地市场可能难以大幅降温。

广发证券(000776，BUY)房地产行业首席研究员乐家栋认为，总体而言，“地王”频繁出现，政策将逐步收紧。过去几轮房地产周期都是如此。

郑融集团总裁助理刘翔说，只有相对的土地国王，没有绝对的土地国王。房地产将在三年周期内波动。郑融不会错过任何机会，但他不会疯狂地夺取土地。

集团副总裁兼首席投资官康表示，从今年下半年开始，监管的窗口可能很快就要来了，许多城市都在大力推进土地改革。在这种情况下，房企不应该被几个"地王"或"地王"现象所愚弄，此时此刻他们更加冷静。乔蓉集团肯定会在今年下半年收购这块土地，但不会收购“土地之王”。

此外，上海中原地产市场分析师卢文喜表示，土地市场已成为管理层关注的焦点，并不排除对房地产企业场外融资行为进行监管。这样，市场有望相应下跌，至少不会保持高位。