广州楼市天量成交背后：大量抢购地王开发商被深套

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单从房价来看，广州人无疑是一线城市中最幸福的群体。2016年上半年，当姐妹城市的房价一路飙升时，广州的房地产市场也跟着“火”起来，月成交量创下新高。新建商品住宅网上签约面积半年同比增长28.37%，达到634.72万平方米，但平均网上签约价格同比仅增长7.90%，达到15856元/平方米。

在去年以来的这一轮楼市去库存化中，广州的成交量滞胀使得其价格涨幅不仅远低于北方、上海和深圳等一线城市，也低于南京、合肥和苏州等大量二线城市。即使与珠江三角洲的东莞、佛山、中山、惠州和珠海相比，广州的价格涨幅也是垫底的。

经过上半年的大量交易，广州楼市的库存已经明显下降。据机构统计，目前的平均去化学周期已经不到10个月，供求关系已经开始发生变化。市场预计，当周边城市房价飙升时，广州房价的“低谷”迟早会被填补。真的是这样吗？

结构分化

广州房地产官方网站阳光家园的数据显示，今年上半年，广州网上签约的一手住房达56843套，创下新高，同比增长33.52%，尤其是4月至6月连续三个月的月交易量超过了1万套的月高峰。

广州楼市的典型成交量受益于政策刺激。

2016年上半年，房地产政策相继出台，从住房公积金调整到契税减免；从全面推行营改增，到允许商品房转为出租住房等。刺激政策刺激了购房需求。

无论是一手还是二手住房交易，2015年前后的下降趋势都发生了变化，上半年的3月和4月出现了高潮。鉴于交易量大幅增加，广州楼市库存下降，达到不到10个月的水平。

合肥辉煌近日发布的《2016年上半年广州房地产市场综述》报告显示，广州大部分地区的房价都出现了上涨，而城市核心区的珠江新城、天河北路、远山等地区，或叠加了河流风光资源的项目，从2015年下半年开始率先上涨，目前累计涨幅已达到30%-40%。

甚至还有一些非核心区域的项目，如东圃、奥体广东、金沙洲、芳村等。核心区域的价格上涨辐射了，持续销售的项目价格在一年内上涨了约20%。

然而，从整个城市的角度来看，平均价格水平并没有增加多少，因为周边地区的营业额约占总营业额的80%。

根据合肥的精彩数据，2016年上半年广州住宅均价为每平方米16141元，较2015年上半年上涨9%，五个中心区(天河、荔湾、越秀、海珠、白云)的平均成交价约为每平方米34102元，同比上涨13%。例如，自2014年以来，最受关注的广州钢铁股份有限公司新城板块仍在3万元前期，变化不大。南沙、亚运城等地区房价相对稳定。

土地市场也是如此。在各地“地王”频频出现的背景下，广州依然不冷不热。从1月到4月，大多数地块都以底价出售。到5月份，东部板块的几个二级住宅用地的地价超过了100%，但平均交易价格大多低于8000元/平方米。

合肥辉煌研究中心主任冯培云表示，广州市场形势相对复杂，没有普遍上涨，结构性特征相当明显。据报道，中心城区土地供应不足的地方价格明显上涨，尤其是高品质地段的二手房价格大幅上涨，有的涨幅高达30%至40%。然而，更多周边行业尚未出现大幅上涨趋势。虽然交易非常活跃，但鉴于后续供应量巨大，这些地区的房价仍不具备上涨的条件。

被套的开发者

事实上，这种结构性分化使得广州很多地区的房地产市场库存状况依然严峻，涉及的大部分开发商都深陷其中，尤其是前几年大量抢购土地的开发商，短期内仍难以实现现金流逆转。

根据何复的精彩预测，从目前库存来看，五个中心区的大型产品周期高达22.46个月，番禺区的库存也接近23个月。这表明，即使在城市的核心区域，高端豪宅的去转型仍然不容乐观。以项目为例，凯撒城市广场和天宇两个高价项目的退役周期分别高达55.8个月和31.5个月，恒大位于白云区的高端楼盘恒大御厦的退役周期也高达16.5个月。

更严重的是，许多开发商深陷曾经由政府主导的明星行业，如广州亚运城、南站和广州钢铁新城。

2009年底，R&F地产、碧桂园等开发商以255亿元的天价竞标广州亚运城地块，该地块仍保持着中国最高的总价纪录。之后，世茂地产和中信地产取得了股份，五家开发商各持有项目公司20%的权益。但截至2015年，该项目公司不仅未能带来投资收益，而且仍录得数千万的亏损。目前，该地区一手住房的平均价格仍在10000元/平方米左右，相当于2010年的首次开盘。

广州钢铁新城是广州近两年来最热门的房地产市场，它宣称将在广州建设曼哈顿，但房地产市场前景仍不容乐观。这一领域最突出的项目是中海万华一号，2014年中海地产以115.1亿元赢得该项目。最初，市场预测售价将超过4万元/平方米，但目前平均售价约为3.19万元/平方米，净化期高达30.6个月。根据何复的精彩计算，项目启动以来的住宅销售总额为32.43亿元，土地成本115.1亿元仍遥遥无期。

根据合肥的精彩统计，广钢、南站、白云、南沙、黄埔等王迪十大项目压力巨大。此外，由于这些地区土地储备丰富，开发商很难因付款压力而轻易提高售价。

不可避免的土地融资

在业内人士看来，广州楼市滞胀的原因是供应量基本满足市场需求，而其多年来充裕的土地供应是保持二级市场价格稳定的根本。

众所周知，广州作为广东省的省会城市，每年都承受着巨大的财政转移支付压力。大约0。广州每1元的收入中，就有75元捐给了中央政府和省政府，剩下的只有0.25元。这使得广州的公共预算收入不足。以2015年为例，仅1349.1亿元，约为深圳的一半。它不仅远不如天津和重庆，也不如苏州。它类似于武汉和杭州，在中国仅排名第七。

政府缺乏资金导致土地销售活跃。数据显示，2010年亚运会后，广州有意识地增加了土地供应，尤其是2013年后，土地年周转量达到历史新高。2013年至2015年，广州土地市场总成交额分别为762亿元、822亿元和959亿元，土地年成交额超过1000万平方米，2015年达到1691万平方米。

在某种程度上，只要广州的土地供应速度不放缓，房价上涨的预期就不会太大。根据4月份发布的广州市2016年建设用地供应面，预计今年将供应241块土地，总用地面积约为1730万平方米。其中，75个宅基地(包括农村宅基地和担保地等。)计划供货，面积约475.4万平方米；共有84块商业用地(包括住宅用地和担保用地)，面积约384.6万平方米。

就总量而言，今年广州土地出让计划总量超过去年。上半年，广州的土地交易只完成了全年任务的1/4，这意味着下半年不会有意想不到的土地销售高潮。