“地王”高溢价蔓延到武汉 如何防范风险成焦点

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武汉的三个镇掀起了土地市场的热潮。

28日上午在武汉举行的8次土地拍卖中，位于汉阳河畔的兰江路地块被19家房地产企业抢购一空。经过210轮的激烈竞标，碧桂园最终以25.31亿元的价格中标，底价达到20017元/平方米，溢价高达289%。

今年上半年，武汉诞生了11位地王。进入7月份后，武汉的地价单价已经两次刷新，底价已经超过2万元。

纵观全国，从今年1月到6月，全国50个大城市诞生了多达219个“地王”，地价比房价贵的情况越来越普遍。开发商如何缓解他们随后的债务偿还压力，如何防范转手的风险？

辛迪旺:面粉比面包贵30%

据了解，庐江路地块吸引了华润、万科、碧桂园、郑融、景瑞、法华、河静、钟瑞、厦门联发、远洋运输、中铁十一局、湖北联投、越秀、荣信等19家房地产企业参与竞标。这块住宅和商业用地的起拍价仅为6.51亿元，在最初几轮招标中就直接突破了1万元。最终，在碧桂园、厦联发和钟瑞地产僵持了近一个小时后，碧桂园于中午12点赢得了这场比赛。

《中国商报》记者注意到，金秀长江世茂和汉阳福兴惠誉周边的地块已经基本售罄，但平均价格只有15000元/平方米左右。碧桂园最新的底价已经比周边地区的现行房价高出30%，可谓“面粉比面包贵”。

世邦魏理仕战略咨询部主任王毅在接受记者采访时表示，与当代节能地产公司在刷新武汉王迪时所收购的纯住宅用地相比，新锦王碧桂园收购的汉阳滨江土地显示出更高的市场价值，商业开发比例接近一半。

为什么许多房地产掠夺者必须赢得土地？根据王毅的分析，武汉二环路和长江一线的区位优势使得该地块的价值不言而喻。汉阳靠近长江流域，从最初的世茂一家，发展到了复地、恒大等知名开发商，区域房地产市场实现了跨越式发展。随着新港长江城后期的重大规划和开发，该区域未来的发展前景值得期待。

记者注意到，根据武汉市2016年国有建设用地供应计划，今年武汉市住宅用地供应总量为15952亩，为五年来最低值。对此，中国指数研究院华中分院市场研究部主任李国正表示，2009年以来，武汉大规模推进二环路城中村改造，2014年基本结束，进入旧城改造阶段。拆房难，土地供应自然会减少，所以每一块受欢迎的优质土地，尤其是住宅用地，一旦推出，都会被很多房企抢走。

武汉已连续成为全国住房销售冠军，其市场库存已降至历史最低水平。去化学周期不到6个月，房价上涨的驱动力较强，这也是推高地价预期的一个重要因素。

戴德梁行武汉长沙公司总经理黄广平认为，随着城市外来人口的日益吸纳和相对宽松的购房政策，武汉住宅市场的交易量不断被吹熄，而“蓬勃发展”的楼市正吸引着大量品牌房地产企业到武汉进行土地收购，“土地王”的记录也在不断刷新，这在一定程度上说明过去资产价值被低估，需求被抑制。

随着土地王的频繁出现，武汉房价的后续影响会是什么？黄广平认为，不断上涨的“面粉”价格最终将传导到住房市场。但是，考虑到建设周期等因素，短期内总体平均增幅将保持在一个相对合理的范围内。然而，不容忽视的是，一些核心地区的住房确实迅速增加。

李国正表示，从上半年的情况来看，由于货币发行的影响，房企通过发行债券获得了低成本资金，扩张动力强劲，导致二线热点城市连续出现地王。相比之下，合肥等城市的土地拍卖升水率为100%~200%，而武汉则低于30%，这意味着武汉的上升趋势将会持续。

超过一半的“土地王”被国有企业和中央企业没收

在最初的七个月里，17个土地国王诞生了，武汉土地市场并不孤单。从全国来看，2016年是自1949年以来“地王”最密集的一年:全国50个主要城市诞生了多达219个“地王”，土地出让金总额首次突破1万亿元，达到10243亿元，远远超过去年同期的6973亿元。

据中原地产调研报告显示，上半年，土地王之乡从一线城市向二线城市蔓延，苏州27例，杭州25例，合肥22例，南京21例，武汉11例，天津14例。可以看出，二线城市已经成为2016年“土地国王”最多的地区。上半年，半数以上的“土地王”是国有企业赢得的，特别是那些有中央企业或国有企业背景的企业，如中国电力建设(601669，买)、葛洲坝(600068，买)、招商局、华侨城、鲁能和保利。保险费率和底价也创下新高。在219个“地王”中，有109个地块的地价超过100%，167个地块的地价超过50%。

本报记者注意到，在本轮王宴中，楼市中"面粉"比"面包"更贵的现象越来越突出。今年3月18日，招商局地产以每平方米22320元的底价赢得了南京浦口区的一处宅基地，与该地区的房价挂钩；4月25日，保利地产(600048，BUY)获得厦门双料“王迪”54亿元，底价为该地区房价的1.6倍；7月8日，郑州万科美晶房地产开发有限公司以13411元/平方米的底价赢得土地之王，也超过了该地区的平均价格。这意味着，如果王迪房地产想要盈利，它需要在未来两年内继续将房价提高100%或更多。

然而，中国社会科学院的最新报告指出，空在房地产市场上的不匹配继续增加，住房逃逸序列和结构性短缺并存。预计从2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。

如何缓解开发商的后续债务偿还压力？如何防范传递包裹的风险？为了防止高地价的风险，一些城市开始收紧土地政策。据报道，处于“土地王潮”风口浪尖的苏州和南京，先后牺牲了“导火索机制”，设定了地价红线，规定红线外的竞价无效。

业内人士也对王迪能否解决这一问题持乐观态度。李国正认为时间是王迪最好的伙伴。相对而言，王迪上市周期较长，平均超过18个月，超过2年的情况并不少见。以武汉为例，由于房价和地价的不断上涨，绝大多数的地王都摆脱了套，实现了盈利。

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