张明：本轮房价周期顶部已现 即将进入减速上涨期

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全国房价在0.5-1年间快速上涨。根据盘古宏观研究，房地产上涨周期的顶端已经出现。在中国房价普遍上涨的背后，不同城市的上涨逻辑可能存在结构性差异。居民/注册人口比例、就业人口比例、房价收入比和人均总存量对一些城市有很好的预测能力。本地市场情绪也影响不同地区的购房情绪。

当前房地产周期的顶部已经出现，回调是可以预料的

中国房地产价格变化存在明显的周期性现象。一个完整的价格变动周期约为3年，主要由加速上涨、减速上涨、加速下跌和减速下跌组成。每个阶段持续大约0.5-1年(图1)。

从房价来看，目前许多大城市的房价涨幅明显放缓，房价周期的顶部已经出现。从第二季度房价运行结果来看(图1中红色位置)，深圳、上海、北京等主要城市房价同比涨幅明显下降，图表中出现了显著的顶部特征，这也印证了我们第一季度的判断。在我看来，这表明目前的住房价格周期已经达到了顶点，然后它将进入一个0.5-1年的减速和上升期。我们预计，从2016年第四季度到2017年第一季度，一些城市的房价将很快停止上涨，进入回调期。

图1:70个大中城市新建和二手房价格指数(环比)

数据来源:风，主要

从发展角度看，房地产资金来源趋紧，发展速度明显放缓。该行业即将迎来新一轮调整。随着商品房销售的放缓，房地产开发和新开工地区的资金来源出现了明显的调整趋势。由此可见，本轮房价上涨与前几轮的最大区别在于，房价是在房地产行业开始之前开始上涨的。房价驱动的房地产开发仅持续了约一个季度，然后在各种因素的影响下开始萎缩，这无疑表明价格驱动的行业上涨周期难以维持。全球风险厌恶和流动性过剩给许多过剩行业带来了类似的喘息机会，但其中包含的风险仍需关注。

城市间房价上涨逻辑的结构性差异

在中国房价普遍上涨的背后，不同城市的上涨逻辑可能存在本质差异。表1显示，从4月到7月，35个大中城市的房价涨幅排名前20位。在第一季度的报告中，我们选取了常住/注册人口比例、就业人口比例、房价收入比和广义人均存量作为评价指标，预测了七个最具增长潜力的城市。从结果来看，厦门、杭州、福州和天津都在预测范围内，预测排名与实际情况基本一致，说明所选的四个因素在很大程度上决定了价格的上涨。然而，应该注意的是，合肥、南京和武汉在所选指标中的表现并不显著，预测排名仅为中等水平。同一指标在不同城市的预测能力存在明显差异，表明不同城市的上升逻辑可能存在结构性差异。所选指标仅涵盖基本因素，但实际购买决策与当地购买限制的严重程度、羊群效应和区域投资偏好等不可量化的因素密切相关。

表1:35个大中城市20大房价涨幅(2016年4-7月)

数据来源:风，主要

本质上，不同的因素对不同地区的购买情绪有不同的影响。如何量化这种影响仍然是学术界亟待解决的问题。从投资角度来看，笔者认为应该在了解基本面的基础上，实时感受当地市场情绪的变化，从而做出相对合理的投资决策。(张明为盘古智库宏观经济研究中心高级研究员，、杨、王、周济为盘古智库宏观经济研究中心研究员)

资料来源:盘古智库

编辑:孙维维