【财讯】前海天玑财富疑踩雷 13.8亿元收项目1年半后欲哭无泪

本篇文章2209字，读完约6分钟

又有私募踩雷的嫌疑！ 某机构的13亿低价收入项目，一年半后想哭没有流泪

资料来源:深蓝财经

最近，前海天獏富旗下的“聚盈十五号私募投资基金”成为了风险资本。

年10月，天獏富出资13.85亿元，接管了海航基础( 600515.sh )是深圳唯一的房地产项目深圳海航城。

业界普遍认为是“廉价出售”的目标，现在已经成为天獭的财富危险。

私人目标的进展很慢

天竺的财富能按约定兑现吗？

年7月，据财新网爆料，海航集团旗下的海航基础处置了深圳海航城，靠岸方是深圳前海天獏富管理有限企业。 天獏富已经开始私人募捐基金，计划筹集16亿元的收购资金，其中机构投资6亿元。 深圳海航城的前身是南联港台的旧改项目，改造主体是建立深圳宝源的有限企业。

10月19日，海航基础发布公告，计划以13.85亿元的价格将子企业三亚临空基础拥有的深圳宝源100%的所有权转让给天竺财富。

收购资金从此前的16亿美元变为13亿8500万美元，也引起了海航基础“内鬼”受贿，目标廉价出售的议论。

根据查询，年2月9日，设立了天獠聚盈十五号民间投资基金，申报时间为2月22日，号码为scf367。

根据《天獏聚盈十五号私募投资基金》，投资目标分为两个部分，目标之一是南联港台领域城市更新二期、三期、四期100%开发权，可建设面积87.66万平方米，市值10亿元，商品值345亿元。

目标之二是海航城商业广场a、b座的所有商业房地产，面积5.9万平方米，已有所有租赁，银行判断价值在20亿元以上。 销售方法可以是整卖，也可以是散卖。

该期间基金规模为2亿元，投入100万件，最高年化利率为11%。

天獭富在风险措施第二条中指出:“低价收购:管理者利用海航集团清非主业资产的机会，低价收购大幅变厚的基金安全垫。”

南联港台旧改项目于2007年列入旧改计划，到2007年这个项目被天獒的财富接收，在11年间只完成了第一期开发。

收购计划最初明确时，接口信息联系了海航内部的人，据其介绍，“16亿元的价格其实是百货公司的价格，后续的老修订项目不太容易推进，附属”。

相关人士表示:“拆迁并不容易进行，至今为止签名的旧修改协议在18年末到期，需要重新开始与村子的协商，所以开发者不太想接手，一直在寻找开发者。 包括旧修改的京汉、远洋，他们没有意向”。

但是，天獭富曾经指出，聚盈十五号的还款来源中，特别是与一些大开发商进行了初步的信息表达，合作意愿很强。

另外，天獭财富在产品资料中介绍了旧改项目的进度:年4月已经与二期村罗瑞合村、第二期村巫屋村签署了四方的《合作改造协议》，根据政策要求缴纳了相应的拆迁保证金和拆迁协助费。

但是，年12月11日，华夏时报访问了罗瑞合院区- -龙岗区南联港台区城市二期项目所在地，距《合作改造协议》签署时间超过2年半，发现旧改项目的区划至今仍以旧村为主，拆迁时间未知。

据华夏时报报道，关于旧改建拆迁的消息，院区居民说“没听说”“不太清楚”“要求是这样的，但什么时候解体都不知道，谈了好几年”“解体也没那么快”。

根据龙岗区城市更新和土地整治局相关的联系方式，旧修改项目按第二期、第三期、第四期的顺序进行，现在处于第二期，“与原住民的商谈还没有结束”，城市更新的预定完成时间还不明确。 “这个项目是一个老项目，由政府主导，申报主体是街道的运营，计划完成之前的时间取决于申报主体的事业安排和与原住民讨论的结果。 ”。

另一方面，龙岗街弁推广部部长李巧红说:“还不太清楚这个(旧拆迁)事业。” 城市更新还是由城市更新局主导，商业项目必须由旧改企业、开发商自主征收解体，公共补助的项目在政府大街实施。

项目的3期、4期分区，依然以旧村为中心。 也就是说，除了第一期的项目，拆迁的进展极其不顺利，后续的产品很难进入市场。

大量“明股实债”私募爆雷

天獏的财富有这个风险吗？

盈余15号私人资金投入房地产，会带来风险吗？

华夏时报记者作为投资者，曾对天獭财理财师提出疑问。 该理财师说:“房地产确实是国家近年来限制的方向，因此有很多机会。 而且我们企业的房地产是深圳和成都等一线城市，价格稳定，安全性也很高。 ”。

房地产私募行业还有另一种普遍的高危现象——明股实债。

“明股实债”是国内许多股票类私募基金中常用的方法，表面是股票投资，实质上债权投资广泛应用于房地产投资行业。 通过许多民间资本形式的投资，通过交易结构的设计依赖于债权的退款，本质上暗示了刚性兑付的保本承诺。

截至12月13日，年中国证券投资基金协会公布了8家疑似民间募捐机构，共计566家。

北京市康达律师事务所高级合作伙伴馀伟权说，明股实债是中国私募基金特有的奇怪模式，但实际上股票债券的投资逻辑明显不同，私募基金管理者的投资能力、风控、团队有不同的要求。 股权投资要看企业的成长潜力、管理团队、技术革新等，能否做到ipo和上科创板等。 债权投资为了审查担保物等，看公司的偿还能力等，股票债务投资之间有很大的能力界限。

从余伟权来看，近两年许多私募产品的爆雷与背后的“明股实债”模式有关，资本管理新规刚兑换，在解除杠杆、经济下行等背景下，“明股实债”模式存在很大风险。

“天獏聚盈15号”的收益可以兑换成约投资者吗？ 现在天獏的财富还没有回答这个问题。

本财经公众号

全天候滚动播放最新的财经信息和视频，越来越多的粉丝福利扫描二维码备受关注( finance )。