【财讯】专题研究丨2020中国写字楼复苏之路

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年上半年，“黑天鹅”在地球上空盘旋。

全球新型冠状病毒大爆发持续上涨——世界经济接近停滞——美股暴跌原油的指控大幅减少——联邦储备系统紧急降息救济市——国际油价战争拉动世界市场——美元短缺席卷全球——联邦储备系统祭奠零利率+无限QE——市场

“黑天鹅”的框架很难掩盖东方的曙光

7月30日，根据美国商务部公布的第一批推算数据，年第二季度，美国国内生产总值( gdp )比上个月下跌32.9%，创1947年记录以来的最大减少幅度。

黑鸟的翅膀疼的不仅仅是美国经济。 6月，国际评级机构穆迪说，年第二季度可能是二战以来世界经济萎缩最严重的季度，经济复苏乏力。 同月，据世界银行imf介绍，年将是二战以来最严重的经济衰退。 “第二次世界大战”再次唤起了全人类悲伤的记忆。 这次是因为经济中标了。

imf在6月期的《世界经济展望》中预测，疫情大流行带来的迅速巨大冲击和防控措施造成的经济停滞使世界陷入严重收缩，今年的世界经济将收缩5.2%。 其中，发达经济体的年经济活动缩小7%。 经济合作组织的最新预测效仿imf，据说今年世界经济将出现5%-6%的萎缩。 如果出现第二次疫情，将减少7.6%。 《展望》的世界经济展望呈灰色，但很少出现的亮色来自于此文:中国的年经济增长率为1%，预计是世界主要经济中唯一增长的国家。

中国的表现并没有使imf的展望失望。 根据国家统计局7月16日公布的数据，第二季度gdp比上年同期增长3.2%，实现了转正。 这份成绩单首先有助于中国政府和中国人民决战疫病的坚强决心、勇气和智慧。 中国经济的“转正”是黑鸟翅膀下世界经济的明亮色彩，是支持世界经济企业稳定复苏的曙光，也是复杂戏剧性国际态势中的正能量标杆。 东方的曙光照亮了世界，鼓励许多海外投资者陆续加入“中国投资”军队。 中国的商业地产，特别是高端写字楼，再次成为世界投资的热点。

城市的复兴会影响办公楼的变暖

商业地产被称为经济复苏的“风向标”。 其中高端写字楼被称为城市经济迅速发展的“晴雨表”。 风向标和晴雨表的比喻关系到对经济应对的敏感性。

办公楼的概念从20世纪70年代开始出现，由于其强大的标志性和商业高度，经常成为所有现代化城市或地区地标的必然选择。 作为生产资料之一，写字楼的投资建设、租赁运营和商圈形成与区域产业经济快速发展的主线密切相关。 写字楼市场相对低迷时，地区经济普遍处于相对弱势或阶段性危机。 相反，在写字楼快速发展势头强劲、市场诉求大的情况下，这个地区经济快速发展的总体状况一般良好。 写字楼在商业地产市场变革中起着杠杆平衡的突出作用因此被认为是这个地区经济快速发展状况的重要参照。 简单来说，从一个城市写字楼市场的表现基本上可以推测这个城市的经济活动程度。

今年的突然疫情对各行业产生了很大的影响。 北上广深等一线城市和强二线城市的办公楼租赁市场也曾经经历过租金、空运率的低潮。 虽然压力还在，但随着疫情在全国范围内的控制，国内外公司继续看到中国经济的方向，办公楼租赁领域的变暖趋势明显。 根据国家魏理市的数据，年第二季度全国写字楼的净吸收量从“负到正”达到了35万平方米。 报告预计，年下半年写字楼市场租赁诉求的恢复势头将进一步增强。 根据最近进行的写字楼租户调查，71%的中国受访者预计未来6个月的商业环境将改善或稳定。 从领域上看，第二季度，科技、制药、内资金融公司表现出较强的扩张诉求。 租赁诉讼的新动力之一是网上教育机构，第二季度记录了约20万平方米的租赁合同。

办公楼投资市场同步显示出积极的信号。 戴德梁行最近发表了《中国商业地产投资意向调查报告》，122份调查问卷来自中国大陆最活跃的投资机构高层。 调查显示，中国目前仍受疫情影响，但大部分投资者对中国市场充满信心，看到中国内地商业房地产市场长时间快速发展。 99%的受访者表示，疫情发生后将继续在中国大陆投资。 82%的受访者表示他们计划投资写字楼和商业公园。 报告认为，“短期疫情对于这些(一线)城市多年成熟的基础和未来巨大快速发展的潜力，只是一集”。

举一个例子就是上海。

世界知名房地产服务和投资管理企业的大力国际于7月15日发表市场报告说，从宏观经济复苏中受益，上海商业房地产市场的诉求正在恢复。 第二季度，上海写字楼供应量保持高位，前滩目光炯炯。 国际知名私营房地产顾问莱坊中国调查显示，截至3月，上海写字楼的实际咨询数量明显增加，咨询客户集中在金融、tmt、专业服务业和新兴产业。

通过制度和服务创新，构建更好的金融生态，帮助外资金融机构开拓市场，历来是上海的优势。 今年第二季度初，拉动商业地产市场的好消息悄然到来。 4月1日，中国正式取消了基金管理企业和证券企业外资持股比例的限制。 作为中国的金融中心城市，上海拥有雄厚的实力，再次成为将动力转化为红利的最前线窗口。 第二季度以来，包括公募基金、证券公司、保险在内的许多外资金融机构聚焦上海，寻找快速的发展机会。 戴德梁行的《中国商业地产投资意向调查报告》显示，投资者对上海等一线城市更有热情，其中外资最多，100%外资受访者都表示有计划在今后12个月内投资上海。 计划的中心之一是办公楼。

中指研究院最近发表了《年第二季度上海写字楼市场回顾》，预计下半年上海写字楼的净吸收量将逐渐增加，空置率将逐渐下降，租赁水平将恢复稳定。 而且，在长三角一体化和临港新区金融开放的大背景下，上海市政府相继推出营商环境改革3.0版方案，加强投资促进32条、进一步利用外资24条等措施，刺激外资企业的诉求，期待使上海写字楼市场变暖

当然，办公楼市场温暖复苏的不仅仅是上海。 第一季度至今，在中国一线和二线城市的写字楼投资市场上，很多大宗交易动作经常被外资投资。 在写字楼租赁市场，外资机构上传的活性也相对较高，经常成为媒体和行业的焦点。

值得注意的是:中国写字楼变暖，在外资突击之前。 为什么？

第一个理由涉及三个关键词。

控制疫病

中国大力控制疫情，全球疫情依然蔓延，中国市场的抗风险性被外资普遍看到。 全球疫情对策有助于许多重视“避险”的海外投资者进行合理评价。

经济复苏。

中国的疫情对策成为世界基准，率先走出疫情的泥潭，对外恢复生产，发出重振经济的强信号。 第二季度世界经济gdp数据具有足够的说服力。 随着《政府业务报告书》提出的相关政策，有助于稳定经营环境，缓解公司的经营压力。 积极影响有力的政策支持、办公楼市场的复苏，增强外资投资的信心。 外资热衷于中国写字楼的租赁市场，基于重视中国经济坚韧进取的超级底盘。

新兴产业

中国的国家战术全面推进，产业结构调整和优质快速发展步伐稳健，新兴产业迎来了历史机遇。 例如，关系到中国未来的新基础设施继续鼓励写字楼市场恢复温暖化。 此外，中国战争疫情极大地推进了网上经济浪潮，远程事务、网上金融、网上相互娱乐、网上教育、网上医疗等tmt领域和后勤、法律服务、金融服务、人力资源服务等生态链公司

下半年谁先造机器

许多迹象表明，今年下半年中国写字楼市场将继续回暖。 作为业主，什么样的办公楼受租户欢迎，在租赁竞争中占先机？

答案以瘟疫这两个词为中心。

首先看硬件。

受这次疫情的影响，能够应对突发公共事件的写字楼受到租户的信赖，智能大楼管理、健康和安全管理是提高写字楼市场竞争力的第一要素。 在智能楼宇管理方面，智能物业管理系统、非接触门禁、智能会议系统、无人访客系统是办公楼业主和运营人员最关注的四个技术方面。 在健康和安全管理方面，热敏图像、空调过滤杀菌系统等智能健康大楼技术容易得到客户的信赖，也增强了客户的粘性。

让我们来看看软件

受疫情冲击财务压力最大的是中小企业集团。 清华大学、北大最近的联合调查显示，63%的中小企业表示，疫情期间的主要财务压力来自劳动力价格、社会保险缴费，另外14%的中小企业表示，财务压力来自办公楼租金。 承租人的经营能力是保证办公房地产资产具有稳定入住率的关键，也是业主长时间稳定租赁收入的关键。

疫情期间，各地政府纷纷出台支持中小企业快速发展的政策，保护和刺激了市场主体的活力。 各地写字楼所有者公司积极采取不同程度的免除租赁、免降水电费、免房费、免管理费等多种措施，准确帮助中小企业度过难关。 戴德梁行《新冠肺炎疫情中国办公楼市场调查报告》显示，在积极考虑减免租金的公司中，国有公司占42%。 广大的国企办公大楼在瘟疫战中勇敢地承担了社会责任，得到了很多称赞。

资料来源:中国生命投资控股公司

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