【财讯】重磅！长沙出台住房租赁新政 鼓励住房租赁公司试点发行REITs！

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最近，长沙市发布了《关于加快住宅租赁市场快速发展的实施方案》，目的是从多方面满足人民群众的住宅诉求，《方案》的颁布标准是长沙租赁合并制度正式落地。 《方案》确定鼓励房屋租赁公司试行发行房地产投资信托基金。 年10月20日，国内第一个单一美元基金类reits《渤海汇款-中信资本悦方id mall资产支持专业计划》正常发行，长沙悦方id mall购物中心成为产品的目标资产。

1概述

党的十九大报告确定，多次住户住的不是炒房的定位，而是加快建立多主体供给、多途径保障、租赁并行的住房制度，让全体人民居住。 作为中部地区重要人口流入城市，长沙开展了广泛的调查和研究，将政府的诱惑支持与市场推进结合起来，扩大增量，结合库存，处理住房问题，结合服务产业的快速发展，从而持续全市住宅租赁市场

《方案》提出了加快住宅租赁市场快速发展的一系列具体措施，包括培育住宅租赁供给市场和费用市场两个市场。 建立扩大租赁住房增量、充分利用库存住房的两条途径完整的执行体系，即网格管理体系、完整的技术标准体系、领域自主监督管理体系。

根据《方案》，到2022年，通过政府调整、公司建设、市场盘活等方法，追加各类租赁住宅500万平方米以上，其中建设200万平方米以上的租赁住宅，盘活300万平方米以上的库存住宅， 培养9家以上房屋租赁大公司，促进房屋租赁公司规模化、集约化、多样性快速发展的新闻畅通，建立机制高效、服务方便的房屋租赁网站平台，保障租赁合同权，规则明确， 《方案》的颁布表明，租赁住房制度在正式落地长沙，促进长沙市房地产市场顺利健康快速发展方面发挥着重要作用。

《方案》比较住宅租赁融资的优势扩大金融模式创新，积极支持符合条件的住宅租赁公司和项目，通过债券、资产证券化等融资产品直接扩大融资渠道和水平，向住宅租赁公司试行房地产投资信托基金

年10月20日，以湖南长沙悦方id mall购物中心为目标资产的国内第一个单美元基金类reits《渤海汇款-中信资本悦方id mall资产支持专项计划》成功发行，国内资本市场从类reits走向公募reits的路程

2《方案》的首要文案

《方案》的具体措施包括: (1)培育住房租赁供应市场和费用市场两个市场；(2)畅通两条途径:扩大租赁住房增量，盘点库存住房。 (3)完整的一系列执行体系:建立网格管理体系、制定完整的技术标准体系、建立领域自主监督管理体系。

关于加快住宅租赁市场快速发展的实施方案

为了构建租赁住房制度，从多方面满足人民群众的住房诉求，《国务院办公厅关于培育和快速发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔〕39号)和《湖南省人民政府办公厅关于培育和快速发展住房租赁市场的实施意见》(湘政办发)

一、指导思想

贯彻党的十九大精神，落实中央、省多主体供给、多途径保障、加快建立租赁住房制度的要求，根据政府引导支持与市场推进的结合、增加量扩大与盘活库存的结合、住房问题处理与服务产业快速发展的结合大体，采取各项政策措施

二、总体目标

到2022年，通过政府调整、公司建设、市场盘活等方法，追加各类租赁住宅500万平方米以上，其中建设200万平方米以上的租赁住宅，盘活300万平方米以上的库存住宅，广阔的覆盖面。 培养9家以上房屋租赁大公司，促进房屋租赁公司规模化、集约化、多样性快速发展的新闻畅通，建立机制高效、服务方便的房屋租赁网站平台，保障租赁合同权，规则明确，

三、具体措施

(一)培育住房租赁供给市场和费用市场两个市场

1 .培养住宅租赁供给市场

(一)确定住房租赁试验公司。 按照市场化方法培养专业化、机构化住宅租赁公司。 发挥国有企业的示范推动作用，支持国有企业和政府平台企业设立住房租赁公司。 在具备条件的房地产公司开展住宅租赁业务，全市选择9家以上的企业品牌公司进行试点演示和积分培养。 (由市住房城乡建设委员会主导)

(2)加大政银企业的合作力度。 通过开展政银企业的合同合作形式，鼓励各银领域的金融机构依法合规，在风险管理可能的大体上，为住宅租赁公司、住宅租赁项目提供信用支持。 比较住宅租赁融资优势扩大金融模式创新，积极支持符合条件的住宅租赁公司和项目，通过债券、资产证券化等融资产品直接扩大融资渠道和水平，鼓励住宅租赁公司试行发行房地产投资信托基金。 (由市住宅城乡建设委员会主导，由市政府金融办公室、市住宅保障局等合作)

(三)执行税收优惠政策。 通常纳税人租赁并在年4月30日前取得的不动产，适用简易计税方法，可以按5%的征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人租赁其取得的不动产(不含个人租赁住宅)，按5%的征收率计算增值税 企业事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人租赁居住用住房，按4%的税率征收住房生产税。 个人租赁住宅按1.5%的计算缴纳增值税，按4%的税率征收住宅生产税，免除土地采用税和印花税。 个人租赁住宅的所得，按10%的税率征收个人所得税。 (由市税务局主导)

(四)加大财政资金投入力度。 大体推进应确保政府产权的租赁住宅项目建设，保障政府产权租赁住宅资金的投入和住宅租赁管理经费。 根据租赁住宅项目一次性重复投资大、投资收益率长的优势，全面执行相关费用优惠政策，支持住宅租赁项目建设。 (由市财政局主导，由区县市人民政府、市住房城乡建设委员会、市住房保障局等合作)

2 .鼓励在住房租赁上挂牌市场

(1)构建阳光透明、高效快速的住宅租赁市场官网，租赁公寓、公司拥有租赁住宅，中介机构将住宅资源、个人租赁住宅资源等纳入监督管理平台，为租赁人、承租人提供一站式服务 实现房源公布、房源核查、资金监督管理、网签备案、信用评价等功能的互联网化整合，推进全系统的监督管理。 通过官网平台市场准入，加强房屋租赁公司备案管理和中介工作人员实名制登记，建立实施全员监督管理的经营主体、承租人、承租人住房租赁信用文件，定期发布住宅租赁市场主体信用等级，公平有序 (由市住宅城乡建设委员会主导，市住宅保障局等协助)

(二)制作全市统一的住房租赁合同示范复印件，让租赁双方采用规范的住房租赁合同，确定租赁双方的权利、责任、义务和纠纷解决方法，保障租赁双方的合法权益，鼓励长期租赁。 (由市住宅城乡建设委员会主导，市工商局、市住宅保障局等合作)

(三)保障公共服务待遇，长期租赁居住证(合法就业)且符合条件的承租人，按规定在我市享受公共卫生、社会保障、计划生育、法律援助等国家规定的基本公共服务。 具有本市户籍的适龄儿童(少年)、符合条件的非本市户籍者搬迁的适龄儿童(少年)，法定监护人在本市拥有无所有权的住宅，法定监护人唯一以租赁住宅所在地为居住地，房屋租赁合同在网上申报时，在居住地县(市(市) (由市教育局主导，由市公安局、市人力资源社会保障局、市卫生计划生育委员会、市司法局等合作)

(四)执行住房公积金政策，对本市已经支付住房公积金的职工，本人和配偶可以在本市没有自己的住房，租赁居住，每年取出住房公积金支付房租。 (由市住房公积金管理中心主导)

(五)推进公租房货币化，同时实行实物保障和租赁补助金，支持公租房保障对象通过住宅租赁市场租赁，对符合条件的家庭给予公租房租赁补助金。 完善“梯度保障、分割补助金”公租房租赁补助金机制，结合住宅租赁市场租赁水平和公租房保障对象现实情况，合理动态调整租赁补助金标准。 (由市住房保障局主导)

(二)畅通两条路线——扩大租赁住宅增量，充分利用库存住宅

1 .租赁住房的增量扩大

(一)确定住房租赁建设任务。 到2022年，全市每年必须建设50万平方米以上、1万套以上的各种租赁住宅。 各区县(市)人民政府、各开发区和要点领域项目及时向市住房城乡建设委员会、市住房保障局申报住房租赁项目年度建设计划，市住房城乡建设委员会、市住房保障局总结相关情况后，向市人民政府统一年度建设任务 (由市住房城乡建设委员会、市住房保障局主导，由区县市人民政府、市计划局、园区管理委员会等合作)

(二)分类安排租赁住宅用地。 根据租赁住房年度的建设任务和建设计划有序地安排用地供应。 市场化租赁住宅主要以卡片方法供应，商品住宅项目通过卡片程序要求建设一定比例的租赁住宅，开发公司拥有所有权，可以自行经营。 政府平台企业可以利用拥有的库存土地开发建设租赁住宅，可以采用采购方法提供土地，由政府明确的国资租赁公司经营。 工业公司和国有公司可以利用自己的土地(工业转让地和国有计划地)以一定的比例出租住宅。 (由市国土资源局主导，由区县市人民政府、市住宅城乡建设委员会、市计划局、市住宅保障局、小区管理委员会等合作)

(三)强调租赁住房产业服务的推广要点。 各小区管理委员会要加大定向公租房(人才公寓)的建设力度，加快各种人才引进、新就业无房职工、稳定就业外来职工住房条件的改善。 商业核心区、各开发园区、六大要点区、双创孵化基地等应配合产业的迅速发展、人才引进的需要，与国土资源部门联合，以一定比例(规模)的用地作为人才公寓和租赁住宅的建设用地。 (小区管理委员会主导，由区县市人民政府、市国土资源局、市住宅城乡建设委员会、市计划局、市住宅保障局等合作)

2 .充分利用库存资产

(1)支持住宅租赁公司依法将闲置的商业办公用住宅和国有企业的闲置住宅等改建为租赁住宅，鼓励住宅租赁公司参与旧社区的微改造，(新)接受建设的租赁住宅经验合格后，水、用电。 公安消防等部门根据建设后的实际录用性质进行审批检查(租赁住宅不得改建为集团租赁、集体宿舍等类似功能的居住建筑采用)，改建后的租赁住宅只能用于租赁或整体转让，不动产权利可以生产分割转让或“ (由市计划局主导，由市发展改革委员会、市住宅城乡建设委员会、市公安消防支队等合作)

(2)鼓励住宅租赁公司拆除农民安置室提高适用性、功能性改造，批量投入住宅租赁市场，形成高质量的住宅资源。 (由区县市人民政府主导)

(三)鼓励公司租赁闲置住房，进一步简化住房租赁备案程序，实施税收清单制度，注明定价(除清单以外不得征收任何费用或追加费用)。 。 对个人租赁住宅实行免费登记备案制度。 (由市住房城乡建设委员会主导，市发改委、市财政局合作)

(四)扩大公租房运营保障，将符合住房保障条件的外来劳动者、新就业大学生和市政劳动者、环卫劳动者、青年教师、公共汽车司乘员等一线公益岗位人员纳入保障范围。 推进政府采购服务或ppp模式，支持政府或园区管委会投资和管理的公租房由专业化、社会化公司的运营管理管理，管理和服务水平不断提高。 (由市住房保障局主导)

(三)完整的执行体系

1 .建立网格管理系统

(一)市住房城乡建设委员会带头制定住房租赁相关政策，统一全市住房租赁市场建设和管理的市国土资源局按全市租赁住房目标任务安排土地供应的市财政局增加住房租赁市场的资金投入，保障住房租赁管理经费 各区县(市)人民政府是辖区内的住宅租赁事业责任主体，协调解决土地范围内的住宅租赁相关事务，切实做好政策法规和住宅录用安全知识推广。 街(乡镇)负责辖区内住宅租赁市场管理的具体事务，协调解决各种矛盾和社会事务。 社区设立服务站，配备专家，负责管辖区内各地区租赁住宅的新闻收集和日常检查，发现问题时，及时反馈(镇)、区级部门，进行故障排除处理。

(二)建立租户治安新闻登记系统。 加强租赁住房的治安管理和房屋租赁当事人的居住登记，指导社区居民委员会、物业服务公司及其他管理机构调查安全隐患，及时向有关部门报告。 (市公安局接上头)

(三)建立部门新闻共享机制。 通过市住房租赁官网平台建立新闻共享、日常监督管理和违规处分的从业机制，实时共享住房租赁合同备案新闻和税务、工商、公安、教育、人力资源社会保障、卫生计划生、住房保障、公积金等部门 协调处理住宅租赁市场快速发展过程中存在的问题和困难，推进住宅租赁市场秩序的迅速发展，依法执行租赁支持政策和基本公共服务几个事项。 (由市住宅城乡建设委员会主导，区县市人民政府等合作)

2 .制定完整的技术标准体系

根据公共租赁住宅、市场化租赁住宅和人才公寓的居住类型和政策要求，市住房城乡建设部门必须与公安消防、住房保障部门合作发表一系列技术标准。 包括租赁住宅安全采用要求(包括用水、煤气、用电、电气设备安装和安全要求)、租赁住宅消防标准、租赁住宅室内装饰环境标准、住宅设计和建筑面积标准等复印件，切实提高租赁住宅的供应质量。 (由市住宅城乡建设委员会主导，市公安消防支队等协助)

3 .建立领域的自主监督管理系统

加快建立住宅租赁公司、房地产运营服务机构、房地产中介(评价)机构等参加者的自律监督管理体系。 尽快制定住房租赁市场信用评价体系，完善住房租赁领域行为的标准和规则，依法对严重的失信主体采取共同惩戒措施。 定期收集和发布市场租赁水平，吸引市场合理定价。 (市住房城乡建设委员会牵头，市发改委协助)

四、工作要求

(一)提高认知，加强责任。 加快住房租赁市场的培育和快速发展是实现“居住地”的重要途径，是多层次、优质地满足人们居住诉求的现实选择，各区县(市)人民政府和相关机构高度重视，确定具体任务，巩固员工职责， 要确定责任领导和责任部门，安排精干力量负责任务的具体执行。

(二)深入研究，执行任务。 各区县(市)人民政府、各附属机构结合任务要点和难点，结合长沙实际，创新工作方法，好的时间节点，按照相应的管理职责分解工作任务，任意服从

要加快相关事业的开展，安排落实事业要求。

(三)加强协调，形成合力。 迅速发展住宅租赁市场，多方面广泛，涉及的单位和部门很多。 各级各部门要加强合作，牵引单位要切实承担主体责任，责任单位要积极合作，大力支持，切实完成各项事业的任务和目标。

五、本方案自年9月1日起施行，有效期比较五年。

3长沙悦方id mall类reits

年10月20日，国内第一个以湖南长沙悦方id mall购物中心为目标资产的单一美元基金类reits“渤海汇款-中信资本悦方id mall资产支持专业计划”成功完成。

“悦方id mall购物中心”位于长沙最繁华的五一商圈，是集休闲购物、饮食娱乐、文化运动为一体的大型购物中心，商业总面积10.8万平方米，主体为年开业，长沙首席长沙大型国家 涵盖各行业的200多个不同国家和地区的企业品牌进入，补充了湖南省乃至华中地区许多国际品牌的空缺，成为当地年轻的先进消费集团。

长沙悦方id mall购物中心在完成中信资本旗下股票投资基金的收购和升级改造后，通过旗下专业资产管理团队的有效运营，成长为长沙五一商圈的核心商业项目。 良好的纯运营收益表现显示了专业团队给商业房地产带来的企业品牌价值和管理附加值。

中信资本董事长兼首席执行官张仰宸表示，“此次专业计划的发行，中信资本首次推出资产证券化产品，中信资本进一步完善替代投资行业的投资平台和产品结构，使中信资本在产品创新方面取得了可喜的突破，使国内外投资者更 中信资本将继续致力于新产品的开发和多元化业务的扩大，满足全球投资者对中国相关投资的诉求，带来良好的投资回报。 ”。

产品的简单要素:

中信资本房地产部门执行董事柴志培说，主要原因是选择改造项目为长沙。

(1)对北京上海，长沙收购价格低，租金和北京上海差别不大，值得投资

(2)长沙市场上当时没有购物中心定位的商圈

(3)在长沙城市形态中，商业中心非常聚集。

探索权益型reits期待中国公募reits扬帆出港

公开募集reits (房地产信托投资基金)通过发行收益证明募集很多投资者的资金，专业投资机构一方面管理投资高质量房地产和要点项目的信托基金，另一方面更广泛的公共投资者不受地区限制，国内高质量房地产的稳健 另一方面，可以充分利用库存资产，提高资产流动性，降低金融风险，向ppp基础设施建设、住宅租赁等国家重要的投资行业提供资金援助。

年以来，国务院、财政部、住房建设部、人民银行、证券监督会等国家机构纷纷发文，房地产公司通过迅速发展reits实现轻资产经营模式的转变，切实推进住宅租赁市场reits的尝试，加快ppp项目的发展

并且在相关部门的专业指导下，有中国特色的reits项目稳定发展，培养以商业银行、保险企业、基金企业为代表的专业投资者群，为从资产筛选、结构构建、交易设计等专业行业招募reits的快速发展奠定了坚实的基础 这个产品的发行也是国内资本市场从reits级到公募reits的路程中的象征性产品。

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