【财讯】租赁房屋索要发票者寥寥无几 中介称不问不开

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寄宿税“黑洞”

“合同产生的所有费用由甲方不代理发票。 需要代理发票的情况下，开具发票产生的税金由乙方承担。 ”。

法治周末记者蔡长春

“合同产生的所有费用由甲方不代理发票。 需要代理发票的情况下，开具发票产生的税金由乙方承担。 ”。

这是北京某房地产中介企业住房租赁合同的条款。 发现该条款后，北京白领张小玲(化名)提出疑问:“为什么中介企业不积极提供发票，而且发票的税点由客户承担？”

法治周末记者访问了北京市我家、连锁房地产[微博]等多家大型中介企业。 几位员工对记者说，其中介费或服务费可以免费开具发票，但每月房租发票的税点需要客户支付。

“从来没有收到过一张叫中介费的发票”在京津工作多年的刘睿(化名)在很多大型房地产中介企业租房子，自己从来没有积极向法治周末记者索取过发票，每个企业都积极提供发票，

深圳房地产律师刘子孺告诉法治周末记者，房地产中介企业至少要提供其收到的中介费发票，但许多承租人由于没有清算的指控，往往不重视要求发票，有些企业因此而发票

“如果没有发票，也可以根据企业的实际收入状况向税务机关自行申报。 但从实际操作来看，发票是税务机关收税的重要依据之一，用于确定企业收入，没有发票就成了问题。 ”。 天津市某地税部门的一名员工也对法治周末记者说。

中国政法大学财税金融法研究所所长刘少军表示，房地产中介企业租赁中的税收问题应该进一步完善和规范，但现在也面临很多改革的困难和障碍，将来可以纳入房地产税改革进行规范。

被遗忘的发票

刘睿一直租房子，但他从没向房地产中介企业索取过发票。 在他看来，能开账单的需要开账单。 既然没有发票，有没有发票就不重要了。

法治周末记者在调查中也发现，接受采访的很多出租人都和刘睿有同样的看法，也有人第一次听说可以索取租赁发票。

那么，作为房地产中介企业，是否会积极向顾客提供相应的发票呢？

“我们可以给你开中介费的收据。 而且，没有税点。 但是每月开房租收据的话，必须自己承担5%的税点。 ”。 北京市朝阳区我爱家店的员工对记者说。

但是刘睿对法治周末的记者说，如果没有主动提问，包括爱我家的房地产中介企业在内的任何房地产中介企业都没有向他提交过发票。

“最后拿到的只是收据”在北京市一家房地产中介企业刚租了房子的顾客翻阅了手头的租赁资料后告诉了记者，这也是很多租赁人的普遍遭遇。

刘少军说，房地产中介企业应该向客户开具发票，但发票的具体复印件因交易情况而异，重要的是看中介企业在交易中以什么身份出现。

爱我家的另一名员工也对法治周末记者说，作为中介企业，现在提供的第一有两种租赁业务:一是中介企业只提供中介服务，客户最后与房东签订租赁合同。 另一个是中介企业托管代理租赁的房屋，租赁合同双方都是顾客和中介企业。

“通常谁来开账单？ 如果房地产中介企业只提供中介服务，只为顾客开具中介费账单。 如果是房地产中介企业代理的房子，应该考虑代理包括房租在内的收据”。 刘少军说。

刘少军也指出，在房地产中介企业代理租赁业务中，企业最后得到的不是所有的交易费用，而是其差额之一，最终借给顾客的价格和从房东那里得到的价格很差。

“这种情况下，向房地产中介企业要求全额房租也确实不公平。 ”。 刘少军。

刘子孺也表示，单独从房地产中介企业的角度来说，其本身不是真正意义上的租赁人(是真正的租赁人还是房东)，因此也没有开具收据的义务。

中介:不听

“我找的房地产中介企业不是明确表示不收中介费，不向房租开发票就不交税吗？ ”。 张小玲对此感到困惑。

刘子孺表示，这种企业承诺不向承租人收取中介费，但实际上可能直接向房东收取中介费。

除了这种情况，刘子孺目前在租赁市场上存在房地产中介企业的经营模式是，房东作为租赁人将房屋租赁给房地产中介，对中介的回报是免除其一个月的租金。

“在这个过程中，企业可能表面上不会从承租人那里收取中介费，但实际上是从承租人那里收钱的”刘子孺认为。

刘子孺告诉法治周末的记者，在这种情况下很少涉及发票的问题。 因为这也有可能导致一部分税收的流失。

刘少军说，根据现行税法的规定，租赁住宅要交税，但迄今为止很多租赁住宅的人认为不需要交税，很少有人能交税监督个人的租赁行为。

刘少军表示，房地产中介企业的纳税管理是地方税务，各地的规定不同。

上述天津市某地税部门的员工告诉法治周末记者，比如天津市现在把房地产中介企业的租赁市场业务首先分为两种情况征税。

“对作为比较小规模的中介企业的个体经营者来说，征收定额税。 ”。 另外，“税务部门根据该地区同领域的基本收入状况明确税额，确定具体的纳税额。 这样的企业只要按时固定上缴这个金额的税金就可以了。 ”。

对规模较大的房地产中介企业来说，这个地税人说，这类公司的税收主要取决于发票或其账本情况，通常采用公司自行申报模式。

但是，现在房地产中介租赁市场部分的税收主要是根据发票管理的，但现在很多客户不积极索取发票。 因为这个监督管理还很难。

个体:纳税几乎为零

刘子汝说，目前在中国租赁市场，特别是个人租赁市场，房东必须向承租人开具房屋租赁费用的账单，但实际上这种可能性几乎为零。

根据北京市地税局2004年颁布的个人租赁住房管理办法的规定，对个人租赁住房应征收的各种税金，根据政策规定，选择可以按税种计算缴纳各种税金的综合征收率的征收方法，综合征收率标准为实际租赁收入

刘子孺告诉法治周末的记者，个人租赁住宅的数量特别巨大，税收规模也不容忽视。

但是，刘子孺也表明，由于个人与个人之间发生的交易，变化频繁，不容易监视，而且现在的房地产新闻公开度也不足。 因为这个税务部门不太容易控制实际的交易情况。

刘少军也表示，现在从个人家里借的税收很少被有效征收，积极纳税的人也很少。

中国税务学会理事、东北财经大学教授吴旭东在接受法治周末记者采访时表示，目前应该提高住宅租赁市场对税收问题的重视度。

吴旭东告诉法治周末的记者，将来的规范应该从源头上抓住，严格管理房地产中介企业的交易行为，通过完善未来房地产新闻的网络和发票制度进行综合整治。

“这个问题应该从将来征收不动产税的角度统一处理，税务部门在研究这个问题时，也应该确定税金和发票的问题”刘少军说。

但是，在一个人眼里，住宅租赁市场的税收管理得到加强，国家的税收得到保证，但这种压力最终有可能由顾客承担。

房地产律师秦兵对法治周末记者说，应从政策立场加强对租户的保护。 如果承租人的权益得到比较有效的保障，承租人就会更积极地向房地产中介企业索取账单。