【财讯】投资写字楼四不碰

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年05月27日11:02《理财周刊》 我有话说

对不太熟悉写字楼的投资者来说，最需要避开容易出现问题、影响收益、巩固资金的写字楼。

文/本刊记者徐卓航

当住宅不再成为投资的热点时，许多投资者期待以写字楼市场为目标，成为个人投资的新“金矿”。 但是，写字楼的投资周期往往需要时间，资金的投入和相关管理需要消费，因此对于不太熟悉写字楼的投资者来说，最容易发生问题，影响收益，巩固资金的写字楼

容易惹麻烦的人不碰

和任何价值投资一样，投资写字楼必须在第一时间关注安全性，查明最基本的东西。 不清楚，容易发生纠纷和问题的办公楼当然不能碰。

重点检查不动产证明书的原件非常重要。 原始产权人、土地性质、写字楼位置等重要复印件需要仔细检查产权是否清楚、是否处于产权纠纷中，还是临时、非法建筑。 有些写字楼建筑不能按规定租，比如在部队、学校、机关等国家的土地上开发建设的话，应该事先熟悉，以免面临将来被取缔的困境。

至今在很多工业用地建设的写字楼纠纷频发:不动产争夺管理权，准业主们一起上诉，引起骚动。 最后，以产权不确定、合同没有充分的法律效果等理由，所有者的权益没有得到任何保障和赔偿。

因此，对于开发商和中介、房地产企业类似的各种“打边球”行为，投资者必须时刻注意，不要为眼前的让利、收购犯下混乱。 对于自己不能明确，心里有疑问的写字楼项目，必须想办法考察理解。 否则，你最好不要碰。

地方不好是不碰的

“第一个是扇区，第二个是扇区，第三个是扇区”房地产的附加值第一来源于土地的附加值，所以城市主要中心区的土地稀缺性更强，附加值空间更大，特别是主要中心区的范围有限，而且是现在城市规划政策的 城市主要中心区资源特点天独厚，人流、物流、新闻流、资金流聚集，商机勃兴。 是否位于城市的主要中心区是衡量办公楼是否有等级和投资价值的优先因素。

因此，投资者首先需要考虑项目是否在商圈内。 投资目的以销售为主时，投资者建议尽量选择快速的发展中商圈，投资目的以租赁为主时，投资者建议选择成熟的商圈。

其次，投资者也要进一步分析具体网站的影响。 在供求方面，如果一个地区的写字楼已经处于库存过多的地区，则会严重影响新写字楼的未来租赁和销售，而且目标客户群也会因地区而异，高端或低端写字楼的定位处于不合适的地区，因此

最后，把握地区今后几年的快速发展趋势也是投资者应面对的课题。 城市规划逐年变化，但这种变化很可能影响地区的好坏，扰乱投资者的长期投资计划。 因此，投资者必须根据自己的经济实力和地区宏观经济环境、将来的迅速发展选择合适的地区，因为长时间投入到一半就不会产生问题，所以届时很难对策。

组合不好的东西不碰

交通和周边的补助方面投资者也必须认真考察拆除的要素，对不符合要求的办公楼也应该敬而远之。 首先，写字楼所在的交通位置和便利性很重要。 如果办公楼的地理位置偏远，交通不便，交通拥挤，那肯定不适合投资。

另外，投资某写字楼时，必须缜密地考察银行、商店、饮食、公寓等周边的配套设施是否齐全。 这些都是商家进入写字楼时要考虑的问题。 此外，写字楼周围的自然景观也很重要。 某写字楼周围被高层建筑物复盖的话，视线必然被遮住，不能说是自然景观。 如果设置在楼层上的公共小庭院和小庭院的植被绿化配置合理，就能发挥良好的加分作用。

这涉及办公楼的质量问题，包括停车场设计是否合理、房地产建筑立面、建筑质量、大厅的品位和布置、电梯的质量和布置情况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，逐一比较。

从不同目标顾客层的角度考虑。 作为公司，选择写字楼办公室的主要目的往往是为了提高企业在网络上的形象，很多公司把写字楼的等级形象放在仅次于地区的重要因素之一。 那么，投资者当然必须关注和选择任何不动产等级高、整体环境好的项目，便于将来找到更稳定的客户基础提供丰富的收益率。 例如，大楼内的最小租客也需要500~1000平方米，上传这栋写字楼的顾客水平差别很小，通常表示具备很高的首付能力和很强的还款能力。 对于可以分割成小面积销售的写字楼，请特别注意。 总额可能很低，但进入房地产的企业排名低，流动性大，所以小业主太多，会影响该办公楼的整体水平。 市场不好时，小业主竞争降低价格，对顾客的争夺战也影响投资者未来的利益。

无视客户的不碰

作为投资型房地产，写字楼的附加值、保值由物业管理服务实现，物业管理企业往往直接决定某写字楼的用水、用电、垃圾清扫、空调供应、车位管理等各方面的问题。 没有企业喜欢在满是垃圾的写字楼里工作。 如果选择投资写字楼，也不能调查物质管理企业的状况。 如果是无视今后客户的好处，影响软件整体实力的写字楼项目，投资者也必须考虑后再行动。

简单来说，如果走廊卫生、垃圾清洁运输、公共区域维护不顺利，往往是没有管理和责任感的不动产，必须注意避免。 每天停车困难，电梯拥挤运营困难，大楼内人员拥挤的广告销售较多的情况下，也有管理上缺乏合理性的可能性，需要不使用。 通过对这些日常维护和管理等各个方面的考察，投资者可以掌握整个写字楼项目的软件实力，进而放心投资，寻找合适的顾客基础。 如果不能满足投资者，一般不能满足今后的租户，这样的写字楼项目也不值得投资者接触。