【财讯】巴曙松：中国城市化在2030年可能会达到分水岭阶段

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本财经新闻8月7日宣布，观点房地产机构主办的“博鳌房地产论坛”于8月6日至9日在海南举行。 主题是“房地产重建与平衡的多维世界”。 中国银行领域协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松出席并发表了演讲。

巴曙松的研究小组根据欧美、中南美、联合国三种模式推算，中国的城市化有可能在2030年达到分水岭阶段，“这三种模式计算出的轨迹基本一致”。

他解释说，欧美模式第一，城市新的流入人口可能被城市化吸收，被社会保障、教育、医疗吸收，城市化速度减缓，但人均gdp明显提高，财富效应提高。

拉丁美洲的模式继续迅速城市化，但城市难以吸收人口，形成了社会分裂。

以下是演讲的摘录。

巴曙松:刚才各专家从不同的立场讨论了房地产市场的趋势，我想从城市化的角度来看。 推进房地产市场快速发展的中期力量，其实是城市化快速发展的趋势，房地产领域的变革、业态、快速发展空间与城市化的快速发展密切相关，因此如果评价城市化的快速发展已经进入尾声，我们将 如果快速发展还是持续的扩张期的话，我会站在扩张期的立场上讨论，所以今天简单整理一下。

这些年确实是规模非常大、持续了40年的城市化扩张过程，大家都是在城市化大潮中拉动特定机会的参与者。 1978-年，中国城市生活人口增加6.4亿，相当于日本5人、美国2人的人口。 这是我们探讨房地产市场的各种房地产业的大背景之一。

美国的城镇化率从10%上升到50%大约需要80年，中国大约需要40年。 然后在城市化的大潮中，可以看到几个大的中心城市，新增加的城市生活人口的集中度正在迅速提高。

我们对主要大城市的人口状况，北京和上海的人口已经超过了欧美的主要大城市，深圳只有20年的时间，人口从最初成立时在籍的统计人口33万人，现在是成千万人口的大城市。 这也是非常典型的好处。 樊纲先生在各种各样的场合呼吁大城市增加土地，实际上从人流来看，确实大城市很集中。

而且在这个过程中也随着中国国民收入的迅速增加随着gdp在世界上所占比例的持续上升。 中国在城市化快速过程中，gdp在世界上的比例和收入持续提高，推动房地产市场的快速发展，从诉求方面成为推动力。

我们的人均gdp与美国相比有很大的差距，所以应该多看看人均数据。 但是，我们的人均gdp是世界平均水平，达到全世界人均水平的80%。 一线城市(北上广深)总产值的总和已经超过世界180个国家，居世界gdp的第十位。 这也是我们城市化的典型优势，地区分化、分化不是从今天开始的，而是在这40年波澜壮阔的城市化中，一直非常明显的分化。 而且我们的贸易成为推进中国城市化的重要推动力。 我们看到中国在世界贸易中所占的比例超过了美国。

最初的住宅改革，基本上看到住宅投资的主体从政府变成了单位，“单位”这个词在内地是大家最离不开的词，在这个时期非常重要，单位的投资占有率大幅上升，认为不是财政统一的责任。

把住宅投资权转移到职场，引起了第一次房地产投资的热潮。 我单位分给我的套房一直不好卖。 从1978年到1998年大致建设了46亿平方米的住宅，大大改善了住宅的条件。 显着改善我们的住宅。 中国人均居住面积从改革开放初期( 1978年)的3.6平方米上升到1998年的9.3平方米。

第二次给大家带来巨大影响是1998年的二次住宅改革，全面走向市场化。 1998年废除福利分室后，住宅的商品化率大幅上升，在当时的开始阶段为27.9%，但在2008年次级贷款危机时达到了67.2%。 这中间是房地产界的贡献。

所以开始住宅市场化，我们将1998—2007年分类为这个阶段，取消福利分室，打开快速的住宅投资浪潮。 百亿，千亿是这个阶段出现的故事。

让我们来看看中国这条急速上升的线。 这就是主要国家的住房投资占gdp的比例。 我们在这个阶段一下子上升到了其他几个发达国家之上。

这个时期我们改变了另一个指标，以万人商品住宅的开工量为对象，中国也大幅上升。

另一个大家使用的语言是“池塘”，周小川行长有一个比喻。 我们在货币化迅速发展的过程中，有大量的信用投入。 我们需要有资产的池塘吸引它。 从这个立场出发，2009—年金融化程度提高，吸收流动性的池塘特征分为明显的阶段。 居民的杠杆率也在持续上升。 中国人真正借钱的还很少，住房贷款是杠杆率上升的第一推动作用。

在这个时期，我们也看到了住房改革的巨大成果。 中国城市住宅库存已经超过2亿套，达到2.38亿套，我们进行了粗略的统计，不同时代，建设的夹克数量，1949—1977年建设1100万套，1978年第一次机构在1990年建设2834

如果看到住宅条件正在改善，人均住宅面积接近英国、日本等发达国家的水平，这将是一大进展。 我们计算了日本和美国的逐户平均比例。 基本上是1.15左右。 也就是说，每100个家庭有115所房子。 租也好买也好，市场上他大致认为新房子足够了。 我们现在大致刚过1，1.06，1.07左右，至少告别了显著的不足。 即使是一线城市，人均住宅面积也同样大幅提高。

但是，问题也很明显，中心城市的房价比很高。 北京和伦敦、纽约、东京这些发达城市确实比较高，增长也非常快。 我们看到新房现在受到限制，我们对此不作详细调查，二手房超过万的城市从沿海少数城市迅速渗透到中部、内陆扩散，这一大背景其实也反映在中国城市化迅速发展的新阶段住宅建设中。

中心城市的房价比高也是事实。 租借比也是非常重要的指标。

居民的杠杆率上升比较迅速，但几乎处于中间水平，与发达国家的对应，总体上不太高，但与迅速发展的中国国家相比，我们已经不低了。

杠杆上升的势头比较快。 我从2008—年开始称之为金融化期，这个时期债务馀额的增加达到了42兆，杠杆率的增加达到了35.6%。 所以我们从未来看城市化的新趋势，从世界范围来看，中国现在的城镇化率其实在中间，超过了世界城市化的平均水平，刚达到近60%。 所以，无论从哪个权威机构的预测来看，在将来中国的城市化和成长空间方面都没有大的差异。

只是城市化发展的不同模式和持续时间，所以粗略地看，国际上，我们现在处于快速城市化的后半段，我们用大致的形象描绘世界主要经济体走的城市化路线，我们处于快速城市化的后半段，速度

每年的城镇化率从第一经济和国家出发，与任何发达经济相比，我们还处于较高的水平。

中国的城市化按省、市、区别计算，因地区而异非常大，有的地区城镇化率上升到80%以上，接近90%，达到40%以上。 这也是典型的大经济体在城市化内部推进的分化和差异。

根据现在的三种模式推算，中国的城市化在2030年可能是分水岭。 根据联合国的预测，沿着欧美走的城市化路线进行预测，按照拉丁美洲城市化的模式进行另一个预测，把这三个预测的平均画在一条线上，我们得到这条线，从现在到2030年的时期，这三个模型相加

但是我们发现，自2030年以来，这三种模型发生了分化。 欧美的模式是，城市新增加的流入人口被城市化吸收，被社会保险、教育、医疗吸收，城市化的速度可能会变慢，但总体上gdp会明显提高，财富效果会提高。

拉丁美洲模式是指在巴西看到这样的贫民窟，我去看看那个贫民窟。 我停车。 导游不敢停止。 如果有什么地方放冷枪很麻烦。 这样的地方继续迅速城市化，城市不太容易被吸收，形成了社会的分裂。 中间的一个是联合国模型，从这三个模型来看，至少这十年来，所得到的结果是一致的。

从中国城市化的趋势来看，随着城市化路线、方法的一些变化，我们看到了不同时期点的不同。 从2000年到2000年的10年间，我们看到流入人口的增加量，根据大中小不同的球，看到大球分布，我们称之为500万人口增加量。 画画可以看到大致的方向。 孔雀的东南飞，一江春水向东流，主要凝聚在东南沿岸。

——年，我们看到人员回来，反映在城市化中，我们使用了“东边日出的西边雨”一词。 人口的流入没有流入东部沿海城市。 人口也流入中部地区的一小部分城市，形成了一些大城市群的结构。 再以刚才的联合国模式、中南美模式、欧美模式为对象，结合我们现在的城市化推测趋势的话，在这样的城市群、城市集群模式中引起人口流入的特色，这种倾向可能会更明显。

我们通过城市化的研究，根据30多万人口城市的人口流动结构，在未来期间出现了东西梯度，原来的分化显示出以多中心迅速发展的结构。 所以，这十年从60%左右提高到70%到72%的阶段，我们镇的人口有可能增加约2亿人。

看联合国的预测、欧美的预测、中南美的预测，意见分歧大、最乐观、最不乐观的意见分歧大。 在比较乐观的情况下，估计会增加大约1.9亿到2亿。 我们现在的城市化状况是一定规模的大城市，而且是不同的小城市，这个大中小城市的结构表明我们大城市、特大城市的发育与其他发达国家相比实际上是不足的。

所以，将来小城镇可能会维持比较平静的状况。 而且，大城市具有持续的人口占有率上升，即小城市的平静，大城市的发育特征。 然后，从增量来看，根据我们课题组的模拟，从趋势来看，可能最集中于主要城市群及其核心城市群，人口增长前20名的城市大致如此。

从以城市群为主要载体的城市化阶段开始，主要核心城市群引领，形成新的城市群结构。 所以这十年是中国城市化模式、城市化结构开始调整的大背景。 而且从趋势来看，城市化率越高的国家不一定越富有。 在此基础上我们创造了世界城市化和城镇化率。 而且，对于其人均gdp的散布图，城市化达到一定阶段后，是否牵引财富积累，还有看其城市化的路径，所以我们关于两种模式，欧美模式和拉丁美洲模式，其实背后的区别是城市的

如果进一步粗略推导全国城镇化率、地区差异，根据该模型进行推算，地区分化优势将继续存在，呈现快速发展的趋势，在这个过程中，核心城市将成为城市群快速发展的中心推动力，以城市群为载体，

这是我今天想向大家报告的一些意见。 请作为参考。 谢谢你。

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