有房养老:把房子留给抵押贷款金融机构来获得养老金

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根据中国之声的“新闻地平线”报道，随着中国社会日益老龄化，当代中国家庭的“421”模式是:4个老人，一对夫妇和一个孩子。让这五个人的照顾责任分散到丈夫和妻子身上。我们悲伤地说，也许“如果有一天，我不再是老人的国家”不再只是歌词中的一个问题。越来越多的人开始担心他们的养老问题。

我们怎样才能不使我们的孩子负担过重，同时又让他们在年老时得到基本的养老保障，这已经成为许多人考虑的问题。目前，作为一种新的养老方式，“以房抵押，金融机构为您养老”再次成为社会关注的焦点，因为国务院最近发布了详细的文件。

日前，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布。《意见》明确指出，“鼓励探索和发展老年人反向抵押养老保险试点项目”。具体操作措施和实施计划预计将于明年第一季度发布。这是中国政府部门首次明确提出“老年住房”模式的时间表。

通过“逐户养老”试点，老年人的睡眠地产得到了振兴，养老基金问题也得到了解决。这种新的“为老年人提供住房”的方法离老年人有多远？中国正面临严重的老龄化问题。今年年底或明年年初，中国60岁以上的老年人将超过2亿；到2025年，这个数字将超过3亿。“如何养老”是每个中国人都应该思考和担心的问题。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》要求中国保监会牵头，会同民政部等部门“开展老年人反向抵押养老保险试点”。

所谓的“老年住房反向抵押保险”只是指“老年人住房”，即老年人将已经还清贷款的住房抵押给保险公司和其他金融机构。金融机构通过数据统计和精算计算，定期向房主支付一定数额的养老金，同时考虑到房主的年龄、预期寿命和几年后房地产的价值等因素。房主死后，房地产归金融机构所有。中国房地产协会副会长孟晓苏认为，这种起源于20世纪80年代的养老模式可以借鉴。

中国的老年人是一个相对贫困的房地产群体。与他们相对较低的养老金相比，房地产是一个固定的数额。我们能否振兴老年人的房地产，以支持他们的老年生活？

事实上，“老年住房”模式在中国并不新鲜。南京、上海、北京等地的个人金融机构已经自发地开始尝试。南京的一些老年公寓要求，凡在当地拥有60平方米以上产权的60岁以上的孤儿和残疾人，均可将其财产抵押给养老机构，并可免费入住老年公寓。老年人死亡后，房屋的产权属于养老机构。一家股份制银行零售业务部负责人告诉记者，他们也推出了以房地产为抵押的金融服务。

负责人:贷款金额可能取决于其房屋的评估价值。我们的按揭利率一般是房屋评估价值的70%左右，现在我们每月最多给客户2万到5万元。

然而，在近几年的实际操作中，“老年住房”的市场规模并不大，除了少数金融机构外，大多数机构都只是观望。即使是已经开始这项业务的银行，申请人也很少。鉴于这项新业务，许多老年人也担心和害怕抵押他们的财产容易。

公民1:我和我儿子住在一起。我的房子抵押给了银行。我儿子住在什么房子里？这栋房子。这很复杂。

公民2:我也有孩子和女儿。当他们说实话时，他们仍然热切地看着我的房子。在我不能把房子抵押给银行后，我的生活水平提高了，我可以得到银行利息。一百年后，房子会被银行拿走。我的孩子不能骂我。

对于“老年人住房”的金融模式，老年人不信任，金融机构也不放心。对于银行和保险公司来说，远期抵押贷款的风险随着时间的推移而降低，而“反向抵押贷款”恰恰相反。时间越长，风险越大。此外，如何确定“反向抵押贷款”的利率也是一个问题，贷款金额小，老人不高兴；如果贷款期限长，机构可能遭受损失。孟晓苏进一步解释道。

孟晓苏:保险机构首先担心的是房价会下跌，抵押品会缩水。第二个担忧是，中国的土地使用权只有70年，有些只有40年或50年。届时政府会收回土地吗？第三个担忧是产权不明确。老人死后，如果孩子们不搬走，他们该怎么办？

人们不接受，金融机构也不敢放手。为什么“以房养老”这一成熟的业务在中国的一些地方被遗漏了呢？目前，在中国仍处于探索阶段的“居家养老”模式，将成为除社会保障和“子女养老”之外的又一种养老方式？

清华大学就业和社会保障研究中心主任杨燕绥认为，政府实际上可以在“老年人住房”试点地区发挥更大的作用。

商业银行面临的最大风险是他们不知道老年人能活多久。如果老年人放弃房子的产权，银行将对其定价，然后依次支付养老金。如果定价时的预期寿命是15年，但老年人最后活了30年，银行就一直在支付养老金。这次损失空谁来做这件事。这不是商业组织能够长期做的事情。它应该是一种准公共产品，政府必须干预。

目前，中国的老龄化问题日益突出，养老金不足的问题已经出现。各种各样有争议的推迟退休的计划一再散播谣言，人们也在考虑如何缓解养老金不足的压力。政府官员表示，“逐户养老”模式可以解决老年人养老金不足的问题。中国社会科学院社会政策研究中心副主任杨俊认为，这种说法并不准确，养老金短缺不能通过“逐户养老”来解决。

杨团:增加养老金对增加投资非常重要。在美国，特别明显的是，许多不同的投资公司在政府的许可下管理养老金，但我们不是。我们的个人账户都在政府手中。政府为自己承担一切风险。如果你想要个人投资，你只能拿退休金以外的钱。因此，大多数中产阶级现在不仅仅依赖政府养老金。他们都在用自己的方式进行家庭投资，让他们的晚年生活更加富裕。

“老年住房”涉及房地产、金融、保险、社会保障和行政管理等多个领域，在我国目前还是一个新生事物。这种商业模式的成熟和完善，不仅需要各地积累经验，还需要国家层面系统细致的制度设计。杨团建议，在实施之前，应该对“住房养老”政策进行充分调查。