地产央企整合加速 非市场化因素引质疑

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如果我们让人们从一系列经济问题中选择他们最关心的一个，我们相信“房地产”将有机会成功进入榜单并走在前列。没有哪一个行业曾激怒过中国人，也没有哪一个行业曾允许地方政府甚至中央政府频繁发布监管政策。只有被赋予“国民经济支柱产业”历史使命的房地产业，才能被这样对待。

北方和深圳的房价飙升，一线和二线城市的地产大王数量创下新高，全球最大的房地产公司万科陷入股权竞争。对于房地产行业来说，2016年似乎注定是不平凡的一年。随着早前保利地产(600048，BUY)和AVIC地产(000043，BUY)的停牌公告，双方大股东对其房地产相关业务资产进行了重组和整合计划，房地产央企的整合在近期再次成为舆论焦点。房地产中央企业作为上半年屡创土地之王的重要推动力，其内部整合也不容忽视。

在过去的一年里，与此相关的案例层出不穷，其规模和数量之大引起了市场的关注。年初，招商地产完成了蛇口工业区的吸收合并。今年3月，在多年未能整合其房地产业务后，中信股份(香港股票00267)宣布，将在不同平台上统一、整合和打包其房地产业务，并将其出售给另一家中央企业——中国海外房地产(China Overseas Remote)，涉及规模达1000亿元人民币的并购。今年6月，中央企业五矿集团正式与中冶集团合并。合并后，其资产超过7000亿元，其中包括整合房地产业务。今年7月，除了保利与AVIC的“联姻”尚未正式宣布之外，水电部门的核心企业鲁能集团计划整合其房地产业务，并涉及借壳上市。

此外，中国房地产(000736，BUY)和中国交通厅房地产重组失败，中粮地产(000031，BUY)经常被报道被合并的中国招商蛇口(001979，BUY)收购，这也发生在过去的六个月。即便如此，华润不放手整合万科的意图也为外界所理解，因为傅育宁希望抓住最好的机会，将华润的房地产业务做大做强。

应该说，整合是所有行业的正常状态。从行业发展规律来看，集中度提高是大势所趋，并购是主旋律。在政府鼓励企业并购的背景下，各行业的龙头企业都不会错过做大做强的机会。数据显示，国有企业改革深化，产业整合加快。今年以来，被SASAC允许从事主要房地产业务的21家国有企业异常活跃，至少有10家开始了内外部重组和并购。

然而，这一系列房地产中央企业之间的并购具有耐人寻味的行政意义，这与上层的推动密切相关。也许正是由于非市场因素，当前舆论对房地产央企整合可能出现的问题以及对国内房地产市场的潜在影响有所保留。同时，这些意见和观点也值得负责国企改革顶层设计的政府管理部门重视。

其中，华南大学经济与管理学院教授雷振华指出了一些最具代表性的问题。核心问题是房地产中央企业的整合能否摆脱旧体制、机制和管理模式的束缚。

他认为，为了确保房地产中央企业的重组不再受到上述问题的困扰，需要实现以下三点。一方面，不能盲目考虑并购重组对象的人事安排、管理层的虚实比例、利益均衡分配等老问题；另一方面，要从行业精细化分类入手，遵循“行业精细化整合”的原则，打破不同地区、不同主管部门的限制，针对同行业、同质产品、同类型业务及相关类别进行一对一的精细化整合，避免在形式上停留在浅而泛的整合，克服重复投资、同质发展带来的弊端。

同时，推进中央企业房地产并购重组，要以市场化运作为前提，消除一切形式的行政化运作，充分发挥市场经济在中央企业房地产并购重组中的原始作用，按照市场化运作的目标，使中央企业房地产做大、做强、做好。

巧合的是，安邦咨询研究团队在这个问题上也有类似的担忧。他们认为，即使大规模推进兼并重组，也只是深化中央企业改革过程中的一个“初级半成品”，远远没有达到中央企业改革的目标。主要原因如下:第一，中央企业的兼并重组只是企业数量的回归，这并不意味着机制的调整，也不意味着企业效率的提高；其次，并购重组需要解决许多衍生问题，如裁员、减负、就业保障等。；第三，并购重组并不意味着市场竞争力的增强，也不意味着市场化程度的提高。在完成减少中央企业数量这一浅显任务后，中央企业改革应进入市场化和打破垄断的关键阶段。

此外，房地产中央企业整合对房地产市场的潜在影响也是外界最为关注的。外界普遍认为，今年上半年土地大王的出现，是中央房地产企业为保住房地产牌照而大规模收购土地的结果。因此，面对这一轮整合，舆论自然会问“房地产央企重组能治愈‘土地王癌症’吗？”

虽然华融证券首席经济学家吴歌并不认为是中央企业为了保护牌照而大规模征地引发了这一土地王浪潮，但他也承认，中央企业征地在土地王浪潮中所占的比例一直在迅速上升，这是一个不争的事实。这可能对私人投资产生显著的挤出效应，或者对整个投资结构的改善和投资效率的提高产生影响。

《新京报》在评论中抛出担忧:在市场竞争中，“大鱼吃小鱼”也会发生，但现在房地产央企之间的资源整合是一个强有力的联盟。这种大型住宅企业的横向整合不是以市场为主导，而是以权力为中介。有必要提醒有关方面，两个房地产央企的整合应该成为抑制大城市高房价的中坚力量，而不是推动力；只有这样做，这样的合并才能被期待。