地产调控仍聚焦去库存 未来或一城一策

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对此，在昨天(7月14日)的新闻发布会上，国家发展和改革委员会政治研究室副主任兼发言人赵表示，总体而言，当前房地产市场调控的基调仍然是去库存化。

然而，记者注意到，去年年底中央政府决定对房地产市场进行去库存化后，经过半年的市场演变，一线城市和一些二线核心城市的房价上涨逐渐成为主导趋势，吸引了大家对去库存化的关注。

对此，赵表示，下半年，鉴于市场分化，应更加注重分类和城市具体政策，以促进市场稳定发展。对于一线城市和部分二线城市，要密切关注存量下降，增加住房供应，合理引导住房消费，防止房价过快上涨。

中原地产市场研究部主任张大伟向《商业日报》记者指出，未来的政策将开始“触底”。目前，在市场分化的背景下，调控政策明显分化，在房价快速上涨的城市出现了约束性政策，如上海、深圳限购升级，部分城市信贷紧缩。他指出，未来的房地产调控政策将不仅是分市，而且将升级为一市一策。

三线和四线城市的库存压力很大

根据中国指数研究院的最新报告，2016年上半年，中国房地产市场在去年底继续改善。新房方面，上半年白城住宅均价上涨7.61%，其中第一季度上涨2.94%，第二季度上涨4.54%。报告指出，政策和货币环境的持续宽松促进了房地产市场交易的增长。

具体而言，今年上半年，50个代表性城市新建住宅的月平均成交量约为3570万平方米，同比增长近40%。绝对成交量为历史同期最高，3月份创下新高，第二季度增速有所收窄。从各级城市来看，上半年各类城市同比增长，二线城市同比增速最高。

在这种情况下，记者注意到，许多地方已经量化了房地产调控的目标，并采取了切实可行的措施。例如，浙江明确表示，要争取从2017年起16个月内基本实现全省商品住宅存量消化周期；另一方面，四川省要求编制土地供应计划，将商品房可售年限超过2年的县(市、区)纳入“减征停租”范畴，暂停商品住宅用地供应。

因此，NDRC重申，去库存化仍然是调控房地产市场的主要基调，这无疑有其现实意义。

然而，易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《商业日报》采访时表示，一些经济条件差、区位优势不明显的三、四线城市的房地产市场基本上处于不冷不热的状态。如果这些城市不采取积极措施，如人口引进，房地产市场不会反弹太多。

严跃进以5月份的库存数据为例。从35个城市的具体值来看，北海的储销比最高，为29个月，但与4月相比有所下降。此外，与烟台和淮南类似，储蓄对销售的比率也相对较高。这三个城市都是三线城市，去库存周期已经超过了两年的水平。

河北省一个地级市的一名房地产开发商告诉《国家商报》，三线城市的房子真的不容易卖，而且当地的总需求也不大，外来人口流入量小的城市很难创造新的需求。但是，就首付比例和信贷政策而言，空没有多少放松的余地。

对此，赵指出，三线、四线等商品房存量较大的城市，应根据当地市场情况，积极采取有效措施化解房地产存量。

炎热城市的房价上涨过快

用冷热不均来概括上半年的房地产市场并不夸张。当三线和四线城市积极减少库存时，一些热门城市担心房价上涨。

严跃进表示，对于一些重点二线城市来说，去库存期甚至低于6个月。例如，在苏州、南京、合肥等城市，去库存期只有2个月左右，这些城市房价的后续上涨有望继续加强。

在标准排名机构公布的2016年上半年平均房价超过1万元的城市房价涨幅排行榜中，安徽省省会合肥表现异常出色。据报道，上半年合肥房价上涨39.57%，居各大城市之首。去年12月，合肥房地产市场的平均价格为8493元/平方米，在中西部城市中仅次于武汉、郑州和南昌。截至今年6月，合肥房价已上涨至11854元/平方米，居中西部城市之首。

叶巍“我爱我家”集团副总裁胡景晖在接受《国家商报》采访时表示，由于一线城市的需求外溢和相对宽松的政策，苏宁等二线城市频频成为房东，成交量和价格都有所上升，呈现出明显的过热趋势。

显然，监管机构已经注意到今年上半年一些热点城市的房价上涨。在昨天的新闻发布会上，赵指出，下半年，鉴于市场分化，应更加注重分类和城市专项政策，以促进市场稳定发展。对于一线城市和部分二线城市，要密切关注存量下降，增加住房供应，合理引导住房消费，防止房价过快上涨。

胡景晖建议一线城市需要保持现有的政策取向，保持稳定；二线城市可以针对房地产市场过热的地区果断推出有针对性的政策；三线和四线城市需要加大去库存力度。

值得一提的是，一些城市已经开始采取行动。6月21日，合肥出台了新的楼市调控措施，包括:在购买第二套房时，如果名下有房但没有贷款，首付比例将提高到40%，第三套房首付比例将提高到60%，公积金贷款将停止。

胡景晖表示，三、四线城市对人口的吸引力较弱，包容性政策难以解决城市存量失衡问题，但会导致城市房地产市场发展更加不平衡，需要根据不同的城市情况区别对待政策。

张大伟指出,“房价上涨的城市数量正在逐渐增加。“总量管制”政策的主要特点是金融杠杆化，预计这些城市的房价上涨将受到抑制。”