《杭州限购令》出台——对房地产市场调控新政重要规定的一种解读

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昨天发布的《杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场监管，加快保障性住房建设的实施意见》(以下简称《意见》)共22项内容，是进一步落实国家和省一系列房地产市场监管政策的一项切实有力的举措。记者立即请相关专家进行解释。

一个家庭只能购买一套新的商品房

《意见》第五条规定:暂时限制购房户数量。自本实施意见发布之日起，暂定本市及其他省市的家庭只能在本市购买一套新的商品房(含二手房存量)。【解释】本条款的规定与“上海限购令”基本相似。限购政策从10月11日开始实施，但没有明确的最后期限。其中，鉴定的范围是家庭。居民家庭包括夫妻和未成年子女。买家包括杭州及其他省市的居民，限售房包括一手商品房和二手房。停止执行住房补贴政策《意见》第五条还规定:停止执行住房补贴政策，恢复征收房地产登记及其他相关费用。[解读]今年1月10日，杭州市发布《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》，指出为支持自住住房和改善住房消费，对三类购房者给予1.3%的房价补贴。这些人包括首次在市区购买140平方米以下普通住房的购房者；在市区只有一套住房的购房者，从2010年1月1日至2010年12月31日出售住房，并重新购买普通住房；对于房屋拆迁(包括危房改造)，选择货币安置的购房人将获得1.3%的补贴，高于购买城市普通住房的货币补偿。购买补贴政策的实施时间为2010年1月1日至2010年12月31日。商品房以合同备案日期为准，二手房以产权登记受理日期为准。上述住房补贴政策是以家庭为单位确定的，一个家庭只能享受一次。住房补贴的实施范围是指商城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区和高辛(滨江)开发区，不包括余杭区和萧山区。同时，今年1月10日颁布的上述政策规定，从2010年1月1日至2010年12月31日，对购买市区普通商品住房和普通股票住房的人员，将全额停征产权登记费、产权交易费和权属调查费。公积金贷款必须连续支付一年以上。《意见》第三条规定，实行差别化住房公积金信贷政策。公民只有连续缴纳住房公积金一年以上，才能申请住房公积金贷款。如果家庭购买了第一套自住住房，住房公积金贷款将优先考虑；暂停向购买未改善的第二套住房的家庭发放住房公积金贷款；停止向购买第三套及以上住房的家庭发放住房公积金贷款。住房公积金贷款首付比例按国家规定执行。购买经济适用住房等经济适用住房的家庭，首付比例不低于20%；对首次贷款购买商品房的家庭，首付比例不低于30%；以贷款方式购买改善后的第二套住房的家庭，首付比例不得低于50%。【解释】今年9月27日，杭州市公积金中心下发【2010】42号《关于调整2010年杭州市住房公积金贷款额和月缴存额的通知》，其中规定“职工已连续缴存住房公积金6个月，自2010年10月1日起，月缴存额在110元(1100元×5%×2)及以上。通知中明确指出“购买未改善的第二套住房的家庭将被暂停发放住房公积金贷款”，这里对未改善的第二套住房的认定相当模糊。《通知》还规定，购买经济适用住房等经济适用住房的家庭首付比例不低于20%；一套房和二套房的贷款政策保持不变。明确调整《意见》第四条规定的税收优惠政策，实行差别化税收政策。购买不满5年的非普通住房对外出售的，全额征收营业税；购买时间超过5年(含5年)的非普通住房或购买时间不足5年的普通住房对外销售的，按照销售收入与购房价格的差额征收营业税；销售购买5年以上(含5年)的普通住房免征营业税。购买普通住房，且住房只属于家庭住房的，减半征收契税。对于90平方米或以下的普通住房，属于唯一的家庭住房，契税将按1%的税率减征。购买普通住房不符合上述要求的，不得享受优惠政策。纳税人一年内出售自有住房和再购买住房不再免征个人所得税。【解释】今年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合下发了《关于调整房地产交易契税个人所得税优惠政策的通知》。根据通知，从10月1日起，如果个人购买普通住房，并且该住房属于该家庭的唯一住房(其成员包括购买者、配偶和未成年子女，下同)，契税将减半征收。如果个人购买90平方米或以下的普通住房，并且该住房属于唯一的家庭住房，契税将按1%的税率降低。备注:《杭州市人民政府关于进一步加强房地产市场监管和加快保障性住房建设的实施意见》表明，如此前文件与本意见不一致，以本意见为准。如上级有新政策，按新政策执行。上述解释仅代表专家的个人意见。如有不符，以政府公告为准。10月8日，杭州市几个房地产中介公司接到了征管局的口头通知，从10月1日起，杭州主城区的契税和个人所得税进行了全面调整。昨天宣布的新调控政策做出了正式结论。根据《通知》，如果现在购买第二套住房，不管房子有多大，契税都将按3%征收。其中，签订商品房预售合同的买受人也被视为第二人。通知还强调，营业税征收政策将保持不变。购买不满5年的非普通住房对外出售的，全额征收营业税；购买时间超过5年(含5年)的非普通住房或购买时间不足5年的普通住房对外销售的，按照销售收入与购房价格的差额征收营业税；销售购买5年以上(含5年)的普通住房免征营业税。此外，《通知》提出，2010年城镇保障性住房(含拆迁安置房)建设规模为540万平方米，但未提及相关房产税政策。