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今年上半年,每周都有10个“土地国王”诞生。谁会为高于房价的地价买单?

北京,北京,7月12日(记者马蓉)上周五(7月8日),郑州市的一处住宅用地以294%的溢价售出,成为该市新的总价和单价“地王”。这是自7月以来第16次在全国范围内出售“土地王”。今年上半年,中国50个主要城市出现了200多起“地王”案件,这是有史以来人口最密集的半年。但是在接下来的一两年里,谁会为这些地价高于房价的房子买单呢?买家担心,卖家担心。

上半年周均诞生10个地王 地价贵过房价该谁买单?

嘉年华-

今年上半年,全国主要城市出现了219个高价场所

今年上半年,中国50个主要城市的“地王”数量以每周近10起的速度快速增长。

据中原地产研究所提供的数据,今年1-6月,全国50个主要城市诞生了多达219个“地王”(据统计,一个地块的地价超过10亿元),其中苏州拍卖27个,杭州25个,合肥22个,南京21个,武汉11个,天津14个。

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同时,今年上半年,全国50个主要城市的土地出让金总额首次突破10243亿元,远超去年同期的6973亿元。杭州、苏州、南京和合肥的营业额同比增长超过200%。

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中原地产首席分析师张大伟向Zhongxin.com分析,2016年是中国历史上土地王最密集的一年,这一土地王盛宴呈现出一些新特点:

首先,它已经从一线城市蔓延到二线城市。南京、苏州和合肥等二线城市已成为2016年“土地王”最多的地区,而这些城市恰好是今年房价上涨最快的地方。

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其次,其中一半以上被国有企业收购。上半年土地市场上,中国电力建设(601669,Buy)、葛洲坝(600068,Buy)、招商局、华侨城、鲁能、保利等具有中央企业或国有企业背景的企业可称为“土地王”收割机。

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三是保险费率和底价创新高。在219个“地王”中,有109个地块的地价超过100%,167个地块的地价超过50%。

风险-

谁会为高于房价的地价买单?

随着“地王”的频繁出现,一、二线楼市“面粉”比“面包”贵的现象日益突出。3月18日,招商局地产以每平方米22320元的底价赢得了南京浦口区的一处宅基地,与该地区的房价持平;4月25日,保利地产(600048,BUY)获得厦门双料“王迪”54亿元,底价为该地区房价的1.6倍;7月8日,郑州万科美晶房地产开发有限公司以13411元/平方米的底价赢得土地之王,也超过了该地区的平均价格。

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“如果你以这么高的价格买下这块土地,你将来就不用买房子了吗?”"地价高的时候,房子就贵,租金也贵."面对“地王”的积累,很多网民担心高地价会推高房价,进而增加买房甚至租房的成本。

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那些想通过“建造豪宅”来摆脱高房价困境的开发商也遇到了困难。以北京为例,北京已售出59块楼面价格超过3万元/平方米的地块,开发商共花费1919.38亿元赢得这些地块,但截至6月中旬,销售量仅为224.8亿元。

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张大伟表示,如果北京的许多“地王”想上市并获利,他们需要在未来两年内将房价提高100%或更多。

然而,中国社科院最近发布的报告认为,空房地产市场的错配现象继续增加,住房逃逸序列和结构性短缺并存。从2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会迎来一个短期调整期。

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张大伟认为,当前宽松政策下房地产企业不合理、不健康的征地行为给房地产市场的后续发展带来风险。

根据市场观点,并不排除一些开发商通过融资、借贷和增加杠杆来制造“地王”,从而抬高房价以解决自身问题。易居研究院智库研究中心主任严跃进提醒,在积极扩张战略下,一些企业上半年出现了大规模的债务融资,后续需要警惕现有的债务偿还压力和风险。

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担心-

疯狂的土地国王什么时候会停下来?

7月,“王迪”的疯狂局面并未逆转,杭州、南京、郑州等地8天内卖出了16个溢价超过50%的高价楼盘。然而,市场预期,在“按市决策”的政策下,随后过热的土地市场将解读出政策的“收紧诅咒”。

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6月初,国土资源部重申了异常交易地块的备案制度,以此作为收紧政策的信号。国土资源部表示,将“有效实施”高地价监测备案制度,并采取相关措施稳定市场,制定周密的工作计划,防止和解决土地市场可能出现的异常交易。

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为了防止高房价的风险,一些地方城市已经收紧了土地政策。处于“土地王潮”风口浪尖的苏州和南京,先后牺牲了“导火索机制”,设定了地价红线,并规定红线以外的竞价无效。

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这些政策出台后,相关城市的许多地块相继被拍卖。7月8日,在南京售出的八套住宅中,有七套因激烈竞价而遭遇“福星”,只有一套以18829元/平方米的底价成功售出,这是一套高价住宅。

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据cric研究中心向记者提供的报告显示,尽管苏州、南京等热点城市面临政策压力,但在行业集中度快速提高、大中型企业需求较高的背景下,土地拍卖市场的人气仍难以大幅降温。下半年,热点城市出现“地王”的频率可能会放缓,但地价仍将保持在较高水平。

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针对“地王”的疯狂出现,财经评论员马光远建议,除了通过政策引导扭转不正常预期外,还应严格控制热点二线城市的土地市场投机行为,通过增加土地供应稳定市场,规范和限制开发商的征地资金来源,为土地市场降温。

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