销售端现拐点 房地产投资增速恐继续下探

本篇文章2260字，读完约6分钟

随着销售数据不可避免的下滑，今年中国房地产投资的增长率已经见底并出现反弹，这可能只是昙花一现。

今年4月以来，中国热点城市的房地产销售逐渐减少。这种效应被传递到投资方面，使得今年前五个月的全国房地产投资增长率从前四个月的7.2%降至7.0%，出现了今年以来的首次下降。

大多数机构认为，随着市场需求的透支释放和热点城市政策的收紧，未来市场销售很难再次升温。因此，未来房地产投资的增长率可能会继续下降，甚至下降到全年5%以下的水平。

与此同时，虽然经济增长的压力凸显了房地产业的作用，但在供需关系变化和行业红利消退的背景下，房地产业在宏观经济中的地位可能会被削弱。

投资增长将放缓

得益于去年以来信贷和税收政策的刺激，房地产市场明显回暖。根据国家统计局的数据，今年1月至2月，全国房地产销售面积同比增长28.2%，销售额同比增长43.6%，明显高于去年12月的6.5%和14.4%。到今年4月，两者的增长率达到了峰值，分别为36.5%和55.9%。

今年5月，由于贝尚、深圳等一线城市和苏宁、南京等热门二线城市出台了监管政策，整个市场开始降温，中国房地产销售增速出现下滑。

同时，房地产投资增速也呈现同步变化。数据显示，2015年，全国房地产开发投资增速降至1.0%的历史低点，从今年1月至4月，增速迅速升至7.2%，创下13个月来的新高。从1月到5月，该指数跌至7.0%。

房地产开发投资是供给方面的一个重要指标，包括住房建设项目投资、土地开发项目投资、公益建筑投资和土地购置费。上海亿居研究院智库中心主任严跃进在接受《21世纪经济报道》采访时表示，投资数据和销售数据之间存在一定的互动关系。随着销售业绩的大幅提高，房企的投资热情开始上升，这主要体现在征地规模开始加大，房企更能承受高额的地价。

他还说，一般来说，从销售端到供应端的传递将有一个大约三个月的滞后期。但是，今年的优惠政策非常明确，房企补仓的意愿很强，所以他们同步是正常的。

然而，在机构看来，销售增长已经放缓，这可能会影响房地产投资的变化。中泰证券指出，随着个人抵押贷款和预售账户在房地产开发资金中所占比重的增加，房地产投资增长率的变化将在更大程度上取决于销售增长率的变化。

该机构判断拐点出现在销售方面。除了早期透支释放需求，还有政策层面的因素。随着中央政府“去杠杆化”政策的出台和热点城市监管政策的出台，一线城市的营业额同比下降，二三线城市的增长率下降。

中泰证券认为，未来六个月销售增长率将继续下降。房地产投资的增长率也将下降。据估计，房地产投资的年增长率将为4%，而年底的单个月增长率可能会降至2%。

广发证券(000776，BUY)持有同样的观点。该机构认为，本轮市场销售的周期性高点已经过去，行业整体营业额的同比增幅将在下半年继续放缓。据估计，中国商品房年销售面积将达到15亿平方米，同比增长17%；总额为11.4万亿元，同比增长30.4%。在投资方面，预计每年房地产开发投资将达到10万亿元，同比增长4.9%。

经济贡献可能会下降

在经济增长压力巨大的背景下，房地产市场的回暖实际上起到了一定的稳定经济的作用。根据国家统计局的数据，今年前五个月，全国房地产开发投资为34564亿元，占同期固定资产投资(不含农民)的18.4%。2015年，这一比例为17.4%。

严跃进认为，这主要是因为经济已经进入中高速增长区间，而房地产市场刚刚进入小幅上行周期。在这背后，降息、RRR降息和其他刺激政策也客观上推动了房地产市场的回暖。

房地产作为国民经济的重要产业，除了量大面广之外，对经济的拉动作用还体现在对上下游几十个行业的支持和较强的吸纳就业能力上。分析人士还指出，如果“去库存化”的过程在未来能够顺利进行，金融系统的风险就能在很大程度上被吸收。

然而，如果我们看看时间线，这种拉动效应在过去几年里正在减弱。根据国家统计局的数据，房地产开发投资占固定资产投资的比重从2011年的20.4%下降到2015年的17.4%，过去5年下降了3个百分点。

同时，在过去的五年里，中国固定资产投资的增长率从23.8%下降到10%，下降了13.8个百分点；同期，房地产投资增速从27.9%降至1.0%，下降26.9个百分点。

背后的主要原因是市场的基本面已经发生了根本变化。主要表现是，自2013年以来，中国房地产的整体供求状况已经从以前的供不应求转变为供大于求。2014年，全国商品房销售面积同比下降7.6%，呈现多年来首次下降。尽管今年全国市场的销售规模有望达到新高，但在大多数分析师看来，新住房市场的容量正在萎缩。

广发证券指出，中国房地产业已经进入大周期水平的成熟阶段。在人口红利(年龄结构、地区分布)迅速爆发后，对新房的需求逐渐下降。自2012-2013年以来，每户住房数量已超过1套，总体供需基本平衡。该机构还表示，近年来，新房销售面积年均复合增长率逐年放缓，新房销售面积高点逐渐下移，高点之间的间隔明显延长。这是行业长期增长率持续放缓的迹象。

因此，根据大多数机构的观点，房地产市场的内生力量逐渐缺乏，未来的增长将更多地依赖于货币政策和信贷杠杆等外部环境。

严跃进认为，从中长期来看，未来房地产企业征地和新建住房的数据可能会减弱，房地产在国民经济中的地位确实会减弱。然而，随着房地产行业的改革和转型，一个隐藏的支持将增加，如智能家居和房地产金融，这将为经济增长提供新的支持。此外，股票市场的发展也将促进第三产业的繁荣，这对经济结构的调整大有裨益。