楼市下半场：成交量横盘 补仓需求续推“地王”

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在各种因素的刺激下，房地产市场迎来了多年来最辉煌的“上半年”。

中原地产发布的数据显示，2016年上半年，全国54个重点城市共售出180.17万套商品房，同比增长31.2%，创下同期新高。其中，一、二线城市增速明显，三、四线城市相对低迷的局面依然存在。

得益于整体市场的改善，大多数住房企业的业绩在上半年显著提高。充裕的资金使企业有更多的土地收购资金，并导致上半年频频出现“土地大王”。

不过，许多分析师仍指出，在本轮楼市中，由于需求的透支释放和热点城市相继出台监管政策，预计市场降温趋势将不可避免。广发证券(000776，BUY)认为，今年，全国商品房销售面积将从4月份的峰值36.5%下降到17%；商品房销售将从55.9%降至30.4%。

第二条线抓住了第一线的风景

根据中原地产的数据，在其统计的54个重点城市中，上半年有50个城市的营业额大幅增长。在一线城市中，上海和广州的交易面积分别增长了14%和27%，而北京和深圳的交易量则有所下降。根据北京市统计局的数据，北京的住宅销售面积在头五个月下降了14.8%。

中原地产首席分析师张大伟向《21世纪经济报道》表示，今年初，一线城市率先推出调控政策，极大地抑制了市场过热。其中，北京市场的降温是由于相对供给不足和价格快速上涨造成的挤出效应。

在政策的“溢出效应”下，二线城市的交易量激增。中原地产指出，上半年天津、南京、扬州的交易量增长超过100%；济南、杭州、青岛、厦门、武汉和南昌都增长了40%以上。厦门和重庆出现负增长。

相比之下，三、四线城市的交易量增幅相对较小，但平均增幅也超过了15%。

根据官方数据，这一轮增长始于去年12月，并持续到今年4月。

与此同时，近年来房地产市场的区域分化越来越明显，影响了住宅企业的决策。一家上市房地产公司的秘书长告诉《21世纪经济报道》，该公司的战略是适度控制一线城市的销售节奏，寻求更多利润；二线城市已经加大了出货量，并进行大规模的；三线和四线城市专注于“去库存”，而不是制定新的布局。他还指出，这反过来加剧了市场分化。

得益于上半年市场的繁荣，住房企业的业绩普遍改善。据不完全统计，上半年公布上半年业绩的33家房地产企业的销售面积增长了51%，销售额增长了74.6%。碧桂园、徐汇等企业甚至提高了年度销售目标。

经过大量的拆迁后，房屋企业拿土地来套现的意愿也非常强烈。此外，由于上半年资本环境充裕，土地市场也迅速繁荣。根据中原地产的数据，上半年共有219块地价超过10亿元的土地，其中109块地价超过100%，167块地价超过50%。

张大伟指出，今年上半年迎来了“地王”最密集的时期，这在一定意义上也反映了“资产短缺”的特点。该机构的统计数据还显示，上半年，中国50强城市的土地建筑面积同比略有增长，增幅为1.7%；出售土地的平均底价上涨了45%。

下半年成交量“横盘”

不同于以往的“长周期”特征，在短暂的爆发后，市场热度迅速回落。根据国家统计局的数据，今年前五个月，全国房地产销售面积和销售额的增长率环比下降，这是今年以来上述指标的首次下降。

事实上，自5月份以来，供需两端的指标都全面下降。统计局的数据显示，今年1月至5月，全国房地产开发投资增速为7.0%，而前四个月为7.2%。今年5月，全国70个大中城市新建商品房价格环比上涨0.86%，4月份涨幅为1.06%。这两组数据也在今年首次下调。

上海易居研究院智库研究部主任严跃进向《21世纪经济报道》表示，在销售的早期阶段，需求就已经出现了一定程度的透支，这导致了近期市场交易量的下降。与此同时，热点城市不断收紧调控政策，其功能也在不断发酵。

7月14日上午，厦门市房管局终于确认了新的按揭政策。从7月15日起，我们将全面提高购房贷款首付比例。到目前为止，除了一线城市，被称为“房价上涨四小龙”的南京、苏州、合肥和厦门都出台了调控政策。

严跃进认为，这些政策将继续对市场产生影响，预计随着传统淡季的到来，市场将至少冷却到第三季度。在总体供应过剩的基本面下，除非政策继续刺激，否则市场很难自发逆转。

张大伟还指出，由于房地产企业销售状况良好，大多数企业缺乏降价的动机，这将使市场成交量难以进一步扩大。他认为，在“资产短缺”的背景下，今年的房地产销售可能会创下新高，但下半年的市场热度显然会比上半年更差。

广发证券指出，今年市场的基本面是“先高后低”。第一季度和第二季度总营业额同比增长达到了这一小周期的高点，下半年总营业额同比增长将继续放缓。据估计，中国商品房年销售面积将达到15亿平方米，同比增长17%，金额将达到11.4万亿元，同比增长30.4%。

在房价方面，广发证券认为，大中城市整体房价仍较上月保持适度上涨，但涨幅将逐渐放缓。

在土地市场方面，严跃进指出，土地市场的变化滞后于房屋销售的变化，房屋企业补仓的意愿仍然很强，短期内土地市场不会降温。据中原地产统计，7月份前13天，全国共有36块土地总价格超过5亿元，其中21块为王迪地块，地价超过50%，王迪主要出现在宁、杭、郑等二线城市。