地王加身 上海中小户型主动豪宅化

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如何保证高地价、高总价、高单价的“三高”土地？答案自然指向高端豪宅。

不出所料，7月14日售出的上海虹口区凉城新村街073-06号地块成为了豪宅团队的新成员。除去未售面积，实际销售底价高达89，000元/平方米。

拍卖结束后，“未来保护价预计将高达12万元/平方米”的结论已在市场上流传。开发商也束手无策。“具体的产品还没有确定。它们必须是高端产品。低端产品承受不起这个价格，它们肯定会赔钱。”新城控股(601155，BUY)副总裁欧阳杰对外回应。

值得注意的是，对中小型单位比例的要求已经出现在最近的地块上。从5月18日的周浦地块、6月1日的宝山古村地块、7月1日的松江宋芳街地块，以及这一次的虹口区凉城街地块，转让方都提出了中小住宅面积比例的要求，范围在60%-80%之间。这些要求也符合“70/90”政策的有关规定——中心城区不低于70%，郊区不低于60%，在一些供需矛盾突出的地区提高到70%。

奢侈是不可避免的，这是业内人士在接受《时代周刊》采访时给出的一致观点。然而，由于高地价导致的中小户型“豪宅”的爆发，不仅收紧了房屋置换的链条，也加大了中低收入人群购房的压力。

上海豪宅热

目前，上海的奢侈品市场并非无价之宝。在上海苏河湾华侨城项目中，一栋面积为344，900元/平方米的联排别墅最近被出售，创下了上海新建住宅市场的最高单价纪录。

这不是一个案例。上海链家市场研究部最近发布的数据显示，2016年上半年，上海共有5041套总价超过1000万元(人民币，下同)的一手豪宅售出，达到去年成交额的60%以上。

2015年，它被誉为豪宅的第一年——数以千万计的豪宅成交超过8000套。今年，即使受到3月25日新政的限制，上海数千万套豪华住宅只用了6个月就完成了去年三季度达到的数量。

数据显示，上海数千万套豪宅的月平均成交量达到840套，比去年的月平均成交量高出172套，增幅相当明显。按照这个速度，营业额将超过去年，达到新高。

除了强劲的市场需求，强劲的看涨预期也成为上海高端住宅市场持续“高烧”的主要原因。

以5月中旬保利周浦王迪项目为例，底价为43，600元/平方米，外界估计保价约为79，000元/平方米。根据总体开发进度，该项目需要在一年半到两年内进入市场。这也意味着周浦的房价很可能会“上调”到当时预计的近8万元/平方米的水平，而且这个房价水平与市区的一些项目差距不大。因此，奢侈品市场在现阶段无法平静，提高价格已成为一种流行的方式。

事实上，许多项目已经提高了价格。据《时代周刊》记者报道，徐汇区尚辉豪庭二期网上报价达到8.8万元/平方米，比上一期高出10%。

土地市场的干燥自然成为奢侈品市场狂热的另一个主要原因。“高价收购土地”意味着未来房地产的高价将进入市场，这将在一定程度上推动热点城市的豪宅进程。

有论者认为，高地价推高房价的模式实际上是透支市场购买力和地区增长的做法。如果市场前景调整，这类地区将面临巨大冲击。

转折点来了

虽然上海周边地区将进入奢侈化趋势，但市中心的奢侈自然会有加剧的可能。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，从上海奢侈品市场的发展来看，随着中国与外环之间奢侈品项目供应规模的增加，未来奢侈品价格将出现明显的上涨趋势。此外，《长三角城市群发展规划》的颁布预计将进一步推动上海豪华住宅市场的崛起。

然而，目前的奢侈品并非没有风险。

国家统计局7月15日发布的数据是一个很好的证据。关键房地产数据的全面放缓仍在继续。1-6月，全国房地产开发投资同比增长6.1%，1-5月增速下降0.9%。

根据中信证券(600030，BUY)(港股06030)的报告，在去通胀率升至高点后，将会有向下调整，底部销售的去通胀率调整与2016年初(首付比例下调前)类似。

该报告还指出了房价快速上涨带来的金融风险。报告显示，自2014年以来，上海新增个人住房贷款和商品房销售逐年增加。截至2016年4月，虽然新增个人住房贷款增速有所收窄，但仍同比高达206.39%。如果市场调整，银行的资产价格会缩水，金融风险会增加。

7月6日，中国社会科学院发布的《2016年中国住宅中期报告》甚至预测，从2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能进入短期调整期。报告指出，市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”进一步加剧，货币政策对房地产的刺激正在减弱。这种情况的出现，在于热点城市的房价太高，普通人根本无法进入市场。

这些信息无疑发出了一个如此重要的信号:房价调整将在短期内重新开始。

据《泰晤士报》记者报道，目前，国土资源部等许多部委已经对热点城市频繁发生地王事件采取了防范措施，遏制地王事件的频繁发生迫在眉睫。

更值得注意的是，为了规避房地产市场的金融风险，银行和金融机构对房企的开发贷款周期已经从两年期中期贷款转变为半年期短期贷款。

在业内人士看来，在支持房价和地价上涨的“政策刺激、充足需求和资本成本”三大支柱中，前两个关键因素已经结束，继续支持地价上涨的基础将不复存在。

然而，对于在土地王浪潮下诞生的中小型豪宅来说，竞争才刚刚开始。