建业地产胡葆森的坚守与妥协

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“建业不会出去的。”1998年，站在企业发展的十字路口，河南建业集团董事长胡葆森选择扎根河南，深入培育区域房地产。“我的策略是把重点放在河南。我们的省、市、县、镇要在30年内逐步由郑州进入并扩大到100个县。”

18年后，面对省级战略推进不尽如人意的规模瓶颈，以及2014年和2015年连续两年未完成绩效目标，胡葆森面对企业转型浪潮做出了妥协。

2016年7月4日晚，建业房地产(香港股票00832)有限公司宣布，建业住宅集团(中国)有限公司与海南裕华东方房地产有限公司(以下简称“海南裕华”)于6月30日签订房地产项目委托管理合同。根据协议，海南裕华委托建业中国开发、经营和管理中国海南省法国维希镇项目的委托管理合同项下的房地产项目，建业中国收取品牌费和绩效佣金作为回报。

建业地产提出了打造轻资产的蓝图，并通过代理建设项目率先走出了河南之子海南。胡葆森认为，作为建业地产河南省外的第一个项目，法国维希镇项目有望为集团提供更好的回报，并逐步在河南省外树立品牌。

建业地产公关部负责人在接受《时代周刊》记者采访时表示，海南项目目前由郑州区域公司负责，以轻资产模式向省内外扩张主要是出于转型的考虑。“轻资产扩张的困难主要来自项目和合作伙伴的选择。下一步，建业将在不断扩大的区域和项目中，积极避免与建业现有的重资产项目同质化竞争。”

测试水和轻资产

对于一直坚守河南的建业地产来说，变化似乎迫在眉睫。

2015年6月8日，建业地产发布了新的蓝海战略，开始向轻资产运营模式转型。

在胡葆森看来，在未来15年内，将有3500万人涌向城市，需要10亿平方米的新住房。建业人的目标是赢得10%的市场份额，一丝不苟地为1000万人服务——这是建业人寻找的蓝色海洋。

据《时代周刊》记者报道，建业地产自2015年12月中标首个代理建设项目以来，已先后在漯河、洛阳、三门峡、郑州、安阳、周口店、海南等10多个城市签订了15个委托管理项目，总规划建筑面积约349万平方米。

“建设投资相对较小，主要资源都来自对方，这也可以减轻我们的压力。这是我们未来非常重要的发展方向。”建业地产执行副总裁兼首席财务官胡兵在接受媒体采访时表示，为什么代理业务转型和扩张如此之快。

在2015年度业绩会议上，建业地产CEO陈建业表示，公司2016年的目标是签约27个轻资产项目，力争完成30个项目，实现数千万的净利润，这将有助于公司净利润的增长。

胡葆森认为，轻资产的回报率非常高，而重资产具有均衡的价值。现在，以轻资产实现转型，轻重资产结合是建业未来转型发展的模式。“未来五年，人人都将走轻资产、重资产模式的业务转型之路。”

为了保证轻资产模式的逐步推进，建业提出了三个“100”的理念，即建业下每个轻资产项目分配100个项目经理、100个项目经理和100个项目经理，以保证项目的运行。“目前，建业的品牌出口还处于探索阶段，目前还没有大规模的扩张计划。”上述公关部门负责人向《时代周刊》记者透露，公司内部已经设定了一个目标，即2018年建业的轻重资产比例将达到5: 5。

关于第三条和第四条路线的辩论

妥协是可以理解的。

早在2013年，胡葆森就提出建业地产2014年要冲刺200亿元，公司30周年的规模将增长到600-800亿元。“我的要求是，年增长率必须保证在20%以上，但不鼓励超过30%。这种增长速度是健康的。”为了冲刺200亿元的目标，建业地产开始将“环豫18城”的规模扩大到张之路。

然而，市场变化很难预测。自2013年以来，房地产市场的调整导致品牌房地产企业进军一、二线城市，三、四线城市陷入高库存困境。国务院发展研究中心副主任王一鸣表示，房地产去库存化最突出的矛盾是，三、四线城市库存化解难度加大，而一、二线城市库存普遍缓解，三、四线城市是矛盾的焦点。

河南的库存有多高？在2016年河南两会上，河南省住房和城乡建设厅厅长裴志阳表示，截至2015年12月底，河南省仍有17个月的商品房库存，其中15个月在省辖市，19个月在县级市。“单个县的去库存压力较大，集贤、许昌、临沂、舞阳、西峡、陕西、新县商品房去库存周期超过36个月。”

《时代周刊》记者阅读数据后获悉，2015年1月至10月，河南省新乡市商品房销售面积下降21.9%，平顶山下降13.6%，漯河下降9.3%，济源下降4.8%。2015年1月至11月，中牟县商品房销售面积同比下降25%。

资深房地产评论员黄立冲告诉《时代周刊》，目前四线城市非常危险，因为许多三、四线城市没有办法吸引全国的购买力。

"住房企业扩张所面临的风险程度不能一概而论."广交会市场调研部主任崔向《时代周刊》记者指出，“如果全国范围内的房企扩张在一线城市的住宅领域表现良好，如果扩张主要集中在三、四线城市或一线城市的高端地块，我们需要提高警惕。”

为此，建业在2014年实现了155.58亿元的合同销售额，仅约为目标的92%。这是建业地产自2008年上市以来首次未能实现年初承诺的业绩目标。2015年，建业虽然实现了157.44亿元的房地产总承包销售额，与2014年相比略有增长，但按照年初设定的175亿元的目标高度，仅完成了89.96%。其中，2015年平均销售价格为5764元/平方米，同比下降19.2%。销售价格的下降直接导致毛利率、毛利率、净利润等数据的下降。

2011年至2014年，建业地产的毛利率分别为38.78%、35.39%、34.08%和33.56%，呈逐年下降趋势。2015年，建业地产的毛利率降至22.19%，创历史新低。2015年，建业地产实现毛利27.88亿元，较2014年的30.97亿元下降10%。建业地产年报指出，毛利润等财务指标的下降受加速库存去库存战略的影响。

上述公关部负责人告诉《时代周刊》记者，由于河南各县市城市化率低、人口基数大、铁路运输网络发达，三线、四线城市仍有较大发展。“当然，我们也会考虑三、四线城市的风险，优化布局。今年，建业将重点深化郑州市场。”

左转，右转

在中国的房地产业，曾经有一句话，“王石在南方，冯仑在北方，胡葆森在中间。”

1992年，王石提出以房地产为重点，实施跨区域扩张；冯仑提前逃离了泡沫即将破裂的海南，带着万通地产(600246，买)正式进入北京；也是在这一年，在香港工作生活了10年的胡葆森，带着最初的积累回到河南，与当地建设银行(601939，BUY)(港股0939) (40%)和河南建设投资公司(20%)共同成立了建业房地产开发有限公司。

随着国家要求金融机构退出产业运营，1994年，胡葆森收购建行股份，2000年正式更名为建业住宅集团(中国)有限公司，并担任董事长兼总裁。

1995年，在万科水北总部，没怎么说话的胡葆森和四岁的王石一起讨论公司的下一步发展。“当时，胡葆森问我对公司未来发展方向的看法。我提出了两个建议，一个是从多元化走向专业化，另一个是着眼于河南发展。”王石说:“房地产行业是一个很有地域性的行业，我一直认为我们不应该跨地区发展，但是当我向包森建议的时候，万科已经走出去了，拿不回来了。”。

在经历了艰难的行业发展低潮后，建业集团开发的第一个大型住宅区金水花园的建设于1998年宣告结束。

在这个时候，我们是应该走出河南，向北京、上海、深圳等一线城市发展，还是坚持郑州，然后逐步向河南其他17个地级市发展？胡葆森的选择是从省会城市向下发展。此后，近24年来，建业地产一直守护着河南，并没有走得更远。

从同一个起点到两个维度，王石和胡葆森的选择决定了各自公司的发展。

截至2015年底，万科在中国大陆有472个重大开发项目。2015年，万科实现销售面积2067.1万平方米，销售额2614.7亿元。另一方面，公司24年来一直在深入培育河南，目前覆盖河南18个地级市和22个县级市。截至2015年12月31日，建业地产的合同销售额约为157亿元，合同销售面积约为273.1万平方米。

在嘉里和中国房地产评估中心发布的“中国房地产企业销售百强排行榜”中，建业地产以157.2的销售额排名2014年第46位；2015年，销售额165.7降至第63位；2016年上半年，该公司以93.7亿元人民币排名第72位。

然而，数字不能成为衡量胡葆森和建业成功的唯一标准。

胡葆森曾在自己撰写的《建业人的长征》一文中说，建业人的长征是建业集团自2002年以来省级发展战略的推进过程，其最终目标是将其产品和服务覆盖到河南省、市、县和乡镇市场，这一战略过程需要20多年的时间。

但需要承认的是，根据趋势调整路线的胡葆森和他执掌的建业地产需要重新开始。