央视曝光了一些房屋企业向国家税务总局欠税:欠税是一种误解

本篇文章1677字，读完约4分钟

最近，据央视报道，从2005年到2012年的八年间，房地产开发企业缴纳的土地增值税总额超过3.8万亿元，迅速成为舆论焦点。25日，涉案房企纷纷发布公告，称已按规定提前缴纳土地增值税，称拖欠是一种“误解”。

这是“误解”还是非法欠税？网民们表示希望权威部门能站出来发表声明。26日晚，国家税务总局物业税司负责人在回答记者关于土地增值税政策和征管的提问时指出，土地增值税征管力度正在逐步加大，最近引起社会关注的有关人员巨额欠税的计算方法不正确，这是对税收政策和征管方法的误解。

房地产项目

满足条件后进行清算

该负责人指出，土地增值税是纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，取得一定增值收益时缴纳的税收。土地增值税以纳税人转让房地产所获得的增值额为基础。增值额是纳税人转让房地产所得减去税法规定的扣除项目后的余额。扣除项目的金额主要涉及房地产开发项目的成本和费用、附加扣除项目、旧房重置成本及相关税费。

根据土地增值税的规定和细则，目前房地产开发企业的土地增值税实行销售时预征、项目结束时清算、多退少补的制度。在项目竣工结算前，由于成本确定等原因，无法计算土地增值税，可以实行预征。预征一般按销售收入的一定比例征收，预征率由省级税务机关根据规定确定，以区分不同类型的房地产。

土地增值税清算的条件有两种:一种是必须清算的情况，包括所有房地产开发项目的完成和销售的完成；房地产开发项目未完成竣工决算的整体移交；土地使用权直接转让。第二，税务机关可以要求清算，包括已完成项目转让面积超过85%，或虽不超过85%，但剩余面积已出租或自用；预售许可证已有三年未售出；纳税人取消注册。项目符合清算条件后，进行土地增值税清算，获得房地产项目的实际应纳税额。与预先征收的税款相比，多退少补。

下一步

加强土地增值税征收管理

该负责人表示，近年来，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理的通知》、《土地增值税清算管理条例》、《关于加强土地增值税征收管理的通知》等一系列文件，完善制度，加强征管。此外，连续几年监督检查北京、上海等21个省市推进土地增值税清算，土地增值税征管力度逐步加大。

与此同时，该负责人还表示，目前土地增值税的征收和管理仍面临一些困难和压力，主要体现在:由于房地产行业的复杂运作，土地增值税的设计也比较复杂。土地增值税的清算需要跨越几年对大量的收入、成本和费用进行审查，这使得税收征管困难且容易产生执法风险。

“下一步，国家税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税的征收管理。”负责人说。

许多房屋公司否认拖欠

根据中央电视台11月24日的《每周质量报告》，许多上市公司未缴纳土地增值税，这引起了社会各界的热烈讨论。为此，许多上市公司在11月25日晚发布了澄清公告，称他们没有发现违约行为。当天早些时候，房地产“兄弟”万科做出明确回应:央视报道源于误解，公司认为通过充分理解和专业讨论，这种误解可以完全消除。

11月25日晚，金地、中华企业、首开股份、万通地产、金隅股份等12家公司澄清了央视上周末的调查，所有上市公司均表示严格遵守国家相关税收法规，按照《企业会计准则》进行经营。

虽然万科，房地产的第一兄弟，并没有在晚上发布澄清公告，但该公司在25日早些时候公开表示，央视的报道源于误读，该公司始终坚持守法经营和依法纳税。万科表示:“2012年，万科缴纳的税款总额为211亿元，其中土地增值税为52.8亿元”。该公司还特别解释说，“预扣”和“实际纳税义务”是完全不同的概念，房地产项目只有在满足清算条件的情况下才需要清算和缴纳土地增值税。在此之前，根据会计匹配和审慎原则，企业对尚未达到清算条件的项目计提土地增值税预扣税。

11月25日，深圳市地方税务局副局长兼发言人杨龙在作为地方税务监管部门时曾表示，“我注意到深圳几家大型房企被中央电视台点名”，“中央电视台报道的概念是错误的”他说，土地增值税是一种先付后清算的特殊税收方式。报告中提到的“应缴未缴土地增值税”不能定义为“拖欠”，应在项目达到一定进度后进行清算。